의정부지방법원 2025타경62375. 고양시 덕양구 대자동 대자파크뷰 105동 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이병관이고, 2021.07.29. 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 임차권과 압류의 선후입니다. 김영비의 주민등록일은 2021.07.28., 점유개시일은 2021.07.29.이고, 말소기준권리로 선언된 천안시 압류는 2024.03.04.입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다.
등기부에는 2023.08.18. 김영비의 주택임차권이 보증금 184,000,000원으로 등기돼 있고, 확정일자는 2021.07.06., 배당요구도 이뤄졌습니다. 원칙대로 계산하면 현재 매각가 142,800,000원에서 집행비용 2,799,200원을 제외한 140,000,800원이 임차인에게 배당되고 43,999,200원이 남아 매수인 인수로 연결됩니다. 하지만 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 인수조건변경확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62375 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 대자동 134-9 대자파크뷰 105동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 3층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 이병관 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,565,040원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영비 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 184,000,000원 | 2021.07.28 | 2021.07.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
임차인 김영비는 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 있어 대항력·우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 등기부상 임차권 역시 2023.08.18. 설정돼 있습니다.
이 확약은 김영비 임차권에 관한 처리입니다. 이 사건에는 별도의 임차인이 제시되어 있지 않아, 확약 적용 후 남는 임차보증금 인수액은 없습니다. 말소기준권리인 천안시 압류와 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 감정가 70%
감정가는 204,000,000원, 현재 최저매각가는 142,800,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰 상태로 감정가의 70%입니다. 다만 이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건이므로, 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조였습니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 142,800,000원 | 43,999,200원 | 142,800,000원 |
| 6회 유찰 시 | 114,240,000원 | 72,159,360원 | 114,240,000원 |
| 7회 유찰 시 | 91,392,000원 | 94,653,056원 | 91,392,000원 |
룰상 인수액은 배당 부족분 기준입니다. 이 사건은 2026.06.11.자 확약 때문에 김영비 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 1. 임차인 김영비 보증금 | 184,000,000원 | 140,000,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,565,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 임차보증금 부족분은 43,999,200원입니다. 다만 확약에 따라 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 배당표상 주택도시보증공사 청구 200,565,040원은 전액 미배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 대자동, 통일로IC 북동측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 3층 중 2층 201호. 외벽은 벽돌마감, 창호는 새시창호이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부정형 토지의 다세대주택 건부지이며 남서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(용복원취락)·가축사육제한구역·과밀억제권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.11.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 배당 부족분 구분. 배당표상 43,999,200원 부족분은 존재하지만 확약 적용 후 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 둘을 혼동하면 안 됩니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 142,800,000원까지 내려왔습니다. 현장 상태·접근성·매수수요를 직접 확인해 반복 유찰의 원인을 점검해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기와 확약이 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 매각대금에서 우선 처리될 수 있는 세금 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이 사건은 확약이 핵심”
이 사건을 확약 없이 보면 구조는 단순합니다. 김영비의 보증금 184,000,000원이 현재 최저가 142,800,000원보다 크고, 전입도 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 배당받지 못한 43,999,200원을 매수인이 떠안는 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 신청채권자 주택도시보증공사의 2026.06.11.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 따라서 김영비 임차권의 실질 인수액은 0원, 현재 회차의 실질취득은 142,800,000원으로 보는 것이 맞습니다. 다만 이미 5회 유찰된 다세대주택이라는 점은 별도의 가격·환금성 리스크입니다. 권리상 핵심은 확약 확인, 가격상 핵심은 반복 유찰 원인 확인입니다.
