인천지방법원 2025타경500119. 부평구 삼산동 ‘삼산리드빌’ 1동 3층 301호, 전용 46.2㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 백상훈으로 2019.12.30. 거래가 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 110,000,000원으로 신청한 강제경매입니다.
권리구조의 핵심은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 임차인입니다. 최윤지는 2019.12.17. 확정일자를 받고 2019.12.30. 전입 및 점유를 시작했으며 보증금은 110,000,000원입니다. 말소기준권리인 2022.05.09. 압류보다 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사합니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경500119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 영성로 22, 1동 3층301호 (삼산동,삼산리드빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 46.2㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 백상훈 (2019.12.30. 거래가 110,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 현황상 핵심사항 | 공부상 제301호이나 현장 출입문 표시는 제302호이며, 건축물현황도상 제302호 출입문에는 제301호가 표시됨 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2022.05.09. 부평세무서장의 압류입니다. 최윤지의 전입·점유는 2019.12.30.으로 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 2023.11.28. 주택임차권등기가 마쳐졌고, 확정일자와 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당에서는 집행비용을 제외한 47,236,820원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분은 62,763,180원입니다.
| 실제 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최윤지 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 대항력 有 전입 2019.12.30. | 우선변제 有 확정 2019.12.17. · 배당요구 | 실질 0원* 확약 미적용 룰상 62,763,180원 |
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 룰상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 48,510,000원 | 62,763,180원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 33,957,000원 | 77,054,226원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 23,769,900원 | 87,057,958원 | 실질 0원* |
② 시세 비교 — 확약 적용 후에는 가격 격차가 크다
삼산리드빌은 16세대, 2002.03.02. 사용승인된 다세대주택이며 분석 대상 면적은 전용 46.2㎡입니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 102,500,000원과 최신 거래 103,000,000원을 우선해 봐야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 3.7% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 46.2㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 2025.05 | 46.2㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2025.02 | 46.2㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.08 | 48.18㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 2022.03 | 46.2㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2021.10 | 46.2㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 46.2㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 46.2㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 102,500,000원 |
전체 거래 평균은 99,750,000원이지만, 여기에는 140,000,000원의 과거 거래도 포함됩니다. 더 중요한 최근 12개월 평균은 102,500,000원, 최신 거래는 103,000,000원입니다. 확약을 적용해 매수인 인수를 실질 0원으로 보면 현재 실질취득 기준은 최저가 48,510,000원이고, 최근 12개월 평균의 47.3%입니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 ‘낮은 최저가’ 자체가 아니라 확약으로 대항력 임차인의 잔존 인수액이 실질 0원이 된다는 전제와 함께 봐야 성립합니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,273,180원 |
| 1. 임차인 최윤지 보증금(우선변제) | 110,000,000원 | 47,236,820원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최윤지 보증금의 미배당액은 62,763,180원입니다. 일반 대항력 임차인 구조라면 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 배당표의 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 3층입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 삼산동 소재 부일중학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비·토지. 위생·급배수·난방설비가 있으며, 토지는 평지의 다세대주택 건부지로 이용 중이고 남서측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하며 토지이용계획 자료상 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 규모·환금성. 삼산리드빌은 16세대 규모입니다. 실거래 자료는 확인되지만 대단지 아파트처럼 표본이 많지 않아 개별 호수의 위치·상태 차이가 가격에 미치는 영향을 함께 봐야 합니다.
- 건축물 현황. 위반건축물 표시는 없지만, 301호와 302호의 출입문 표식이 건축물현황도상 위치와 서로 다릅니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 최윤지 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심 근거입니다.
- 301호·302호 현장 특정. 출입문 호실 표시와 건축물현황도가 서로 뒤바뀌어 있으므로 경매 목적물의 실제 경계·위치·점유부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 배당 구조 확인. 현재 회차 예상배당은 47,236,820원, 확약을 적용하지 않을 경우의 보증금 부족분은 62,763,180원입니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 99,750,000원보다 최근 12개월 평균 102,500,000원과 최신 거래 103,000,000원을 우선해 판단하는 것이 데이터 흐름에 맞습니다.
- 2회 유찰의 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리 문제뿐 아니라 호실 표시 불일치와 실제 물건 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·배당 원본 대조. 예상배당의 집행비용은 추정치이므로 실제 배당표와 체납 관리비, 조세 관련 사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 이유”와 “확약의 효과”를 함께 봐야 한다
겉으로만 보면 감정가 99,000,000원이 두 차례 유찰돼 48,510,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 평균 102,500,000원의 47.3%이므로 가격 격차는 분명 큽니다. 그러나 이 사건은 원래 보증금 110,000,000원의 대항력 임차인이 존재하는 구조이고, 현재 회차 배당만 놓고 보면 62,763,180원이 부족합니다.
가격 메리트가 실제로 성립하는 이유는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 때문에 최윤지 임차인에 대한 매수인 인수가 실질 0원*으로 처리되기 때문입니다. 그와 별개로 공부상 301호와 현장 302호 표식이 서로 뒤바뀐 문제는 가격과 무관하게 반드시 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “확약서의 내용 확인”과 “경매 목적물의 정확한 호실 특정” 두 가지입니다.
