인천지방법원 2025타경501532. 신승바이올렛 9층 902호는 감정가 211,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 103,390,000원까지 내려온 아파트입니다. 감정평가상 이용상태 역시 아파트이고, 전용면적은 66.73㎡입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 165,000,000원 대비 62.7%라 가격 차이가 큽니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
박명순은 임대차계약일 2021.03.02, 주민등록·점유개시 2021.04.30, 확정일자 2021.03.02이고 보증금은 187,000,000원입니다. 선언된 말소기준권리는 2022.01.03 남동구 압류이므로 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 현재 최저가 기준 배당모델에서는 박명순에게 101,142,540원이 배당되고 85,857,460원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경501532 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 용천로168번길 10, 9층902호 (간석동,신승바이올렛) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 66.73㎡ · 10층 건 중 9층 |
| 소유자 | 원성미 · 2021.05.03 소유권이전 · 거래가액 187,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 103,390,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,811,064원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 단지 | 신승바이올렛 · 19세대 · 2012.03.23 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약이 승부처
말소기준은 2022.01.03 남동구 압류입니다. 그 뒤의 부산광역시 중구 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 부산진구 압류, 부산지방검찰청서부지청 관련 압류는 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다.
박명순은 2021.04.30 전입·점유로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2021.03.02라 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 반면 이경식은 2024.03.19 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 이경식의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 제공된 판정상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인은 아닙니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박명순 | 2021.04.30 | 2021.03.02 | 187,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 확약 미적용 룰상 85,857,460원 |
| 이경식 | 2024.03.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
③ 시세 비교 — 싸지만, 시장은 하락 중
신승바이올렛의 최근 12개월 실거래 평균은 165,000,000원, 최신 거래는 2024.12의 185,000,000원입니다. 현재 최저매각가 103,390,000원은 최근 12개월 평균의 62.7%입니다. 확약이 유효해 박명순 인수가 실질 0원으로 정리된다면 현재 가격은 최근 거래 수준보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 67.61㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2024.07 | 66.73㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2022.05 | 72.82㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.02 | 67.61㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 67.61㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.01 | 67.61㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 165,000,000원 |
전체 6건 평균은 215,833,333원이지만, 과거 235,000,000원~250,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 이 사건의 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 165,000,000원과 최신 거래 185,000,000원을 우선해야 합니다. 특히 최근 가격과 과거 가격의 추세는 -31.6%로 하락 방향입니다. 따라서 “감정가 대비 49%”라는 할인율만으로 낙찰가치를 높게 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,247,460원 |
| 1. 임차인 박명순 보증금 | 187,000,000원 | 101,142,540원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 200,811,064원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 박명순 보증금 부족분은 85,857,460원입니다. 원칙적으로는 매수인 인수 계산에 들어가지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 0순위로 차감돼 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석3동행정복지센터 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설·시장 등이 소재하는 상업지역이고 배후에 대단지 아파트가 있습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 9층 902호이며, 위생·급배수·화재경보·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 평지·사다리형 토지이며 북동측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,764,000원/㎡입니다.
- 규모. 신승바이올렛은 19세대, 2012.03.23 준공입니다. 단지 경매 집계의 평균 유찰횟수는 3.5회이고 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 박명순 임차권등기의 말소동의 확약서 제출 사실과 실제 적용 조건을 최우선으로 대조해야 합니다.
- 박명순 배당·인수. 현재 배당모델상 미배당액은 85,857,460원입니다. 확약이 적용되지 않으면 이 금액이 인수위험으로 살아납니다.
- 이경식 점유. 2024.03.19 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 실제 점유 상태와 명도관계는 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세. 최근 가격과 과거 가격의 추세가 -31.6%이므로 전체 평균 215,833,333원보다 최근 12개월 평균 165,000,000원과 최신 거래 185,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰. 확약 유효 시에는 가격이 더 내려가지만, 확약 미적용 시 제공 시나리오상 임차인 인수액이 함께 증가합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약의 효력이 먼저다
현재 최저매각가 103,390,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 62.7%로, 확약이 유효한 상태만 놓고 보면 실거래 대비 낮은 가격입니다. 하지만 이 물건의 권리구조를 단순한 저가 아파트로 보면 안 됩니다. 박명순은 2021.04.30 대항요건을 갖춘 보증금 187,000,000원의 임차인이고, 현재 배당모델만 적용하면 85,857,460원이 미배당됩니다.
이번 사건에서 그 위험을 끊는 장치가 바로 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 그 확약이 예정대로 적용되면 박명순의 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 현재 최저가 103,390,000원 기준으로 볼 수 있습니다. 반대로 확약의 효력이 확인되지 않으면 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 임차인 인수액이 커져 가격 메리트가 그대로 늘지 않습니다. 여기에 최근 시장 추세가 -31.6%이고 단지 경매 평균 유찰도 3.5회라는 점까지 함께 봐야 합니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 싸졌나’보다 ‘확약이 실제로 무엇을 없애는가’입니다.
