인천지방법원 2025타경507609. 인천 미추홀구 주안동 알바트로스 7층 702호, 전용 17.815㎡의 아파트(도시형생활주택(원룸형))입니다. 소유자 김대성은 2021년 6월 16일 거래가 73,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부상 앞선 근저당권들은 이미 말소됐고, 경매에서의 말소기준은 2022.12.08. 국 압류입니다.
이 물건에서 핵심은 임차권입니다. 최미연은 2021.06.16. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.17.로, 말소기준권리인 2022.12.08. 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인이며 배당요구도 했습니다. 현재 매각가정액 42,630,000원으로 계산하면 집행비용 후 임차인에게 41,462,660원이 배당되고 보증금 부족분 32,037,340원이 남습니다. 원칙적으로는 매수인 인수 영역이지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507609 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 81-15 알바트로스 7층 702호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 주안중로16번길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 아파트(도시형생활주택(원룸형)) · 전용 17.815㎡ · 9층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 김대성 · 2021.06.16. 매매 · 거래가액 73,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 42,630,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 73,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최미연 | 7층 702호 17.815㎡ 전부 | 73,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 반영 0원 |
최미연의 임대차계약일자는 2021.05.16., 확정일자는 2021.05.17., 주민등록일자·점유개시일자는 2021.06.16.입니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 등기부상 주택임차권은 2023.09.20. 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인율보다 최근 거래가 중요하다
알바트로스는 75세대, 2012.08.28. 준공이며 대상 면적은 17.815㎡입니다. 전체 12건 평균은 77,874,166원이지만 과거 2022년의 105,000,000원·106,000,000원·110,000,000원 거래 등이 섞여 있습니다. 현재 가격 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 17.82㎡ | 6 | 39,000,000원 |
| 2026.01 | 17.02㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2025.03 | 17.82㎡ | 4 | 40,500,000원 |
| 2024.05 | 17.82㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2024.02 | 17.74㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2024.01 | 17.82㎡ | 6 | 66,990,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 39,500,000원 |
최신 거래는 2026.05. 39,000,000원, 최근 12개월 2건 평균은 39,500,000원입니다. 현재 최저가 42,630,000원은 최근 12개월 평균의 107.9%로, 감정가에서 많이 내려왔다는 이유만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 더구나 최근 거래 구간은 과거보다 -53.8% 낮아진 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,167,340원 |
| 1. 임차인 최미연 보증금 | 73,500,000원 | 41,462,660원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 73,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 32,037,340원입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인의 부족분은 매수인 실질 인수액에 반영하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 42,630,000원 | 32,037,340원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 29,840,999원 | 44,596,139원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 20,888,699원 | 53,387,298원 |
이 표는 대항력 임차권의 구조를 보여줍니다. 확약을 제외하면 매각가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액이 증가합니다. 이 사건은 말소동의 확약서가 있어 실제 평가는 확약 반영 인수 0원으로 하지만, 입찰 전 해당 확약서 원문과 말소 조건은 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시민공원역 북동측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 시민공원역이 있어 대중교통 이용편익은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 7층 702호이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 2,310,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 관리비. 현황조사보고서상 현관에 관리비청구서 10장이 붙어 있어 공용부분 관리비 인수 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 75세대 도시형생활주택으로 최근 거래는 존재하지만 최근 가격 흐름이 과거 대비 크게 낮아졌습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 최미연 임차권 말소와 연결되는지 조건·범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만 최근 12개월 평균의 107.9%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -53.8%이므로 전체 평균 77,874,166원을 기준으로 가격 메리트를 판단하면 왜곡될 수 있습니다.
- 관리비 확인. 현관에 관리비청구서 10장이 확인된 만큼 공용부분 관리비 체납액을 관리주체에 별도 확인해야 합니다.
- 단지 경매 이력. 알바트로스 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약이 줄였지만, 가격은 아직 최근 시세 위
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 권리 쪽에서는 최미연이 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이므로 원칙상 보증금 부족분 인수 문제가 생깁니다. 현재 매각가정액에서는 그 금액이 32,037,340원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 아직 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 최저가 42,630,000원은 최근 12개월 평균 39,500,000원의 107.9%이고 최신 거래 39,000,000원보다 높습니다. 최근 추세 역시 -53.8%입니다. 감정가 87,000,000원에서 크게 내려왔다는 사실보다, 지금 시장에서 실제로 거래되는 가격이 더 낮다는 점이 중요합니다. 권리상 핵심 확인사항은 확약서의 유효성과 말소 조건, 가격상 핵심 확인사항은 최근 거래 수준입니다.