80,500,000원
인천지방법원 2025타경507767. 인천 남동구 구월동 구월프라움아트 10층 1004호, 전용 19㎡ 규모의 아파트(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 김대성이고 2020년 12월 23일 거래가액 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 115,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 80,500,000원으로 내려왔다는 사실이 아니라, 그보다 앞서 형성된 대항력 있는 임차보증금 105,000,000원입니다.
말소기준은 2022년 7월 18일 포천세무서장의 압류입니다. 임차인 박다희의 전입신고일은 2020년 12월 28일, 확정일자는 2020년 12월 4일이고 점유개시일은 2020년 12월 23일입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정된 것으로 조사됐고, 배당요구도 이뤄졌습니다. 따라서 낙찰가만 낮아져도 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 임차보증금 인수액이 커지는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507767 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1131-18 구월프라움아트 10층 1004호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 19㎡ · 지하3층 지상18층 중 10층 |
| 소유자 | 김대성 (2020.12.23. 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 80,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
이 사건의 말소기준은 2022.07.18. 갑구 5번 압류입니다. 2022.11.03. 남동구 압류, 2023.12.06. 주택임차권등기, 2025.02.25. 강제경매개시결정은 등기 순서상 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 박다희는 임차권등기일보다 훨씬 앞선 2020.12.28. 전입과 2020.12.04. 확정일자를 갖고 있어, 단순히 임차권등기가 소멸한다는 이유만으로 보증금 인수 위험까지 사라지는 사건은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박다희 | 10층 1004호 19㎡ 전부 | 105,000,000원 | 2020.12.28 / 2020.12.04 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실제 임차인 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기에는 대위자로 주택도시보증공사가 기재돼 있지만, 이 표에서는 박다희를 실제 임차인으로 분리해 보증금을 중복 합산하지 않았습니다. 임대차계약일자는 2020.12.02., 점유개시일자는 2020.12.23., 배당요구일은 2023.12.06.입니다.
③ 가격 판단 — 최저가 8,050만원이 아니라 실질취득 약 1.05억
구월프라움아트 전용 19㎡ 안팎의 최근 거래는 2026년에도 이어졌습니다. 최신 거래는 2026년 7월 90,000,000원, 최근 12개월 5건 평균은 85,656,000원입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -6.0% 낮아진 하락 추세라는 점도 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.65㎡ | 18 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 19.32㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 18.02㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 19.32㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 19㎡ | 5 | 98,280,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 85,656,000원 |
표면상 최저가 80,500,000원은 최근 12개월 평균의 94.0%로 보이지만, 이 비율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 배당 후 남는 임차보증금 부족분은 26,349,000원으로 계산돼 있고, 낙찰가와 함께 보면 매수인의 경제적 부담은 대항력 임차보증금 105,000,000원 안팎으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균 85,656,000원과 최신 거래 90,000,000원을 모두 웃도는 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,849,000원 |
| 1. 임차인 박다희 보증금 | 105,000,000원 | 78,651,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표 기준 임차보증금 미배당액은 26,349,000원으로 매수인 인수액에 반영돼 있습니다. 집행비용은 1,849,000원이며, 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정표입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 전용 19㎡입니다.
- 입지. 홈플러스 구월점 북측 인근으로 업무시설 및 상업용부동산이 밀집한 상업지역이며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 예술회관역(인천1호선)이 있어 대중교통 편의성은 양호한 편입니다.
- 건물. 2016.07.27. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 지하3층·지상18층 중 10층입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,718,000원/㎡입니다.
- 환금성. 244세대, 최근 거래는 확인되지만 경매물건 평균 유찰 5.7회·매각률 9.52%로 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득을 보세요. 현재 최저가 80,500,000원만 보면 최근 시세보다 낮아 보이지만, 인수 26,349,000원이 결합되는 대항력 임차인 사건입니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 대항력 포기 여부와 말소 조건을 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
- 배당 후 보증금 부족분 확인. 현재 회차 기준 임차인 배당 78,651,000원, 부족분 26,349,000원으로 계산돼 있습니다.
- 추가 유찰도 만능이 아닙니다. 2회 유찰 시 인수 50,064,300원, 3회 유찰 시 인수 66,665,010원으로 오히려 늘어납니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 85,656,000원, 최신 거래 90,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -6.0%를 응찰가 판단에 우선 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,050만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 1회 유찰로 최저매각가가 80,500,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 박다희의 보증금이 105,000,000원입니다. 현재 배당표상 78,651,000원이 임차인에게 배당되고 부족분 26,349,000원이 매수인 인수로 계산되므로, 투자 판단의 기준점은 최저가가 아니라 실질취득 약 105,000,000원이어야 합니다.
그 실질취득 수준은 최근 12개월 평균 85,656,000원과 최신 거래 90,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -6.0%입니다. 또한 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 5.7회와 매각률 9.52%까지 감안하면 환금성도 후하게 평가하기 어렵습니다. 표면 할인은 크지만 실질 가격은 시세 이상. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인해야 할 변수지만, 대항력 포기까지 명시적으로 확인되지 않은 상태에서는 보수적으로 인수 위험을 반영하는 편이 맞습니다.