인천지방법원 2025타경508697. 인천 미추홀구 도화동 더젠시티 13층 1301호, 전용 49.96㎡ 아파트입니다. 소유자 박연숙은 2019년 12월 2일 매매를 원인으로 2020년 2월 28일 소유권을 취득했고 거래가액은 165,000,000원이었습니다. 현재 등기상 말소기준은 2021년 3월 10일 남인천세무서장의 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 추가 국세 압류, 강제경매개시결정, 광명시 압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 사건은 단순히 “최저가가 감정가의 70%까지 떨어졌다”는 이유만으로 접근하면 안 됩니다. 정민경의 전입일은 2020년 5월 19일로 말소기준 2021년 3월 10일보다 빠르고, 확정일자도 2020년 5월 8일입니다. 따라서 원칙적으로 대항력 있는 임차인이며, 보증금 165,000,000원이 현재 최저가 109,900,000원을 웃돕니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 인수형입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 별도 사정이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 국세 압류

2015년 금화상호저축은행 근저당 2건과 신한은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021년 3월 10일 남인천세무서장의 압류입니다. 그 뒤 설정된 주택도시보증공사 가압류 5,224,000,000원, 국세 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 광명시 압류와 을구 6번 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 — 핵심은 정민경의 대항력과 말소동의 확약서

확인된 임차·점유 관계는 2명입니다. 김승연의 전입일은 2024년 9월 13일로 말소기준인 2021년 3월 10일보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 정민경은 전입 2020년 5월 19일, 확정일자 2020년 5월 8일, 보증금 165,000,000원이고 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차권자입니다.

* 배당표와 유찰 시나리오의 57,438,600원·89,854,740원·112,518,318원은 확약을 반영하지 않은 원래의 미배당 인수 계산값입니다. 실질 인수 0원 표시는 제출된 말소동의 확약서를 반영한 판단입니다.

③ 시세 비교 — 확약 반영 시 최저가가 비교 평균의 68.0%

더젠시티는 35세대, 사용승인일은 2015년 1월 12일입니다. 비교 가능한 49.69~49.87㎡ 거래는 4건이고 평균 거래금액은 161,625,000원입니다. 최신 거래는 2023년 2월 162,500,000원으로, 현재 최저가 109,900,000원은 비교 평균의 68.0%입니다.

비교 거래 범위는 154,000,000원~165,000,000원입니다. 현재 최저가 109,900,000원은 이 범위보다 낮고, 감정가 157,000,000원은 비교 평균 161,625,000원보다 낮습니다. 다만 제시된 거래 중 최신 거래월이 2023년 2월이고 매각기일은 2026년 8월 25일이므로, 입찰 시점의 현장 매매호가와 추가 실거래 확인은 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)

배당계산상 정민경의 미배당 보증금은 57,438,600원입니다. 다만 위 금액은 말소동의 확약서를 반영하지 않은 계산값이며, 본 분석의 실질 인수 판단은 0원*입니다. 국세·지방세 중 당해세는 별도 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 가격 하락 효과가 상쇄된다

확약을 배제하고 계산하면 낙찰가가 109,900,000원에서 76,930,000원, 53,851,000원으로 내려가도 미배당 인수액이 반대로 57,438,600원, 89,854,740원, 112,518,318원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다. 이번 사건에서 가격 메리트가 실제로 살아나는 전제는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정민경 임차권의 인수위험을 제거한다는 점입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물의 13층 1301호입니다.
• 입지. 도화1동 행정복지센터 남동측 인근으로 오피스텔·아파트·업무시설·재래시장·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 경인로변 시내버스정류장과 시민공원역(인천2호선)이 인근에 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 35미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 3,601,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단지는 35세대로 소규모이고, 비교 가능한 거래는 4건이며 최신 거래월은 2023년 2월입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 정민경 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용과 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
• 57,438,600원과 0원의 구분. 배당계산상 미배당 인수액은 57,438,600원이지만, 본 분석의 실질 인수 0원*은 확약을 반영한 값입니다.
• 김승연 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 점유관계와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 남인천세무서·안산세무서·동안산세무서·광명시 압류가 있어 당해세 여부와 교부청구 내용을 확인하세요.
• 시세 시차 확인. 비교 거래의 최신 거래월은 2023.02이고 매각기일은 2026.08.25이므로 입찰 시점의 추가 실거래와 현장 호가를 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “싼 가격”보다 먼저 봐야 할 것은 확약서다

숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 157,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 109,900,000원까지 내려왔고, 비교 실거래 평균 161,625,000원 대비 68.0%입니다. 하지만 정민경의 보증금 165,000,000원과 대항력을 그대로 적용하면 현재 회차에서 57,438,600원의 미배당 인수가 생겨 “최저가 1.099억”이라는 표면 가격의 의미가 크게 줄어듭니다.

이 사건의 결론을 바꾸는 자료는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*으로 보고, 최저가 109,900,000원을 실질취득 기준으로 시세와 비교할 수 있습니다. 다만 김승연의 보증금·확정일자 미상, 국세·지방세 압류 4건, 그리고 2023년 2월 이후의 최신 비교거래가 제시되지 않은 점은 남습니다. 가격은 매력적이지만, 입찰의 핵심은 확약서 원문과 세금·점유관계 확인입니다.