170,423,000원
의정부지방법원 2025타경62515. 고양시 일산동구 식사동 베네하임2차 1층 105호 근린시설입니다. 소유자 유정남은 2023년 9월 소유권을 취득했고, 같은 날 강진군산림조합 앞으로 채권최고액 949,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 경기광주세무서장의 압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
임차인은 유대열 1명으로 조사됐습니다. 105호 32.19㎡를 점유하고 보증금 30,000,000원, 차임 4,000,000원이며 전입일은 2024.01.15입니다. 말소기준권리인 2023.09.27 강진군산림조합 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없음으로 분석돼 있고, 현재 배당 시뮬레이션에도 매수인 승계액은 0원으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62515 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록1로트 베네하임2차 1층 105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 연접 106호와 구획경계 없이 일체로 일반음식점(제주까망) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층, 지상17층 중 1층 105호 |
| 소유자 | 유정남 · 2023.09.27 소유권이전 등기 · 거래가액 1,180,270,278원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,014,000,000원 / 170,423,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강진군산림조합 / 754,576,427원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 대지권 현황 | 지적미정리로 소유권 대지권 미등기 · 감정평가에는 향후 배분될 적정 소유권 대지권을 포함해 일괄 평가 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원
말소기준권리는 2023.09.27 강진군산림조합의 근저당권입니다. 이후 2025.03.11 임의경매개시결정과 2025.03.18 국의 압류는 제공된 등기 분석에서 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.04.07 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유대열 | 105호, 32.19㎡ | 2024.01.15 | 30,000,000원 / 4,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격·유찰 — 16.81%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 170,423,000원으로 감정가 1,014,000,000원의 16.81%입니다. 5회 유찰로 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 170,423,000원 | 167,237,078원 | 781,762,922원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 119,296,099원 | 116,825,954원 | 832,174,046원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 83,507,269원 | 81,604,138원 | 867,395,862원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 170,423,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,185,922원 |
| 1. 근저당 · 강진군산림조합 | 949,000,000원 | 167,237,078원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 강진군산림조합 근저당의 채권최고액 949,000,000원 중 167,237,078원이 배당되는 시뮬레이션이며 미배당은 781,762,922원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은행초등학교 북동측 인근. 주변은 오피스텔 등 업무시설·근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택, 교육시설과 소규모 점포·상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 위시티로 등 주요도로가 지나며, 제반 교통사정은 대체적으로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 105호가 연접 106호와 구획경계 없이 일체로 일반음식점 ‘제주까망’으로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 20~25m, 북동측 및 남동측 약 10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 대지권. 기준시점 현재 지적미정리로 토지 소유권 대지권이 미등기 상태이며, 감정평가는 향후 배분될 적정 소유권 대지권을 포함해 일괄 비준평가했습니다.
- 환금성. 근린시설인 데다 5회 유찰됐습니다. 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가의 시장 적정성을 수치로 검증하기 어려우므로 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 105호·106호 경계 확인. 현재 구획경계 없이 하나의 음식점으로 쓰이는 만큼, 105호 단독 인도·사용이 가능한 물리적 상태인지 현장에서 확인하세요.
- 대지권 확인. 소유권 대지권이 미등기된 상태입니다. 집합건축물대장·토지 관련 서류와 향후 대지권 정리 관계를 원본으로 대조하세요.
- 임차인 명도. 유대열은 대항력 없음으로 분석됐지만 현재 점유·영업 상태와 실제 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 16.81%라도 비교 실거래가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래 및 임대수익성을 별도로 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 현황은 단순하지 않다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.09.27 강진군산림조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 유대열도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 배당 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 최저가는 5회 유찰 끝에 170,423,000원까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없고, 105호가 106호와 하나의 음식점으로 사용되며 소유권 대지권까지 미등기 상태입니다. 따라서 낮아진 최저가 자체보다 독립 사용 가능성과 대지권 정리 가능성, 실제 상가 가치 확인이 우선인 물건입니다. 권리 인수 0원은 장점이지만, 그것만으로 가격 메리트까지 확인된 것은 아닙니다.
