인천지방법원 2025타경509813. 청라동 크리스탈뷰2차 7층 706호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “2회 유찰”이 아니라 선순위 대항력 임차권과 말소동의 확약서의 결합입니다. 송민아의 임대차는 2022.04.04 체결됐고, 확정일자는 2022.04.05, 주민등록 및 점유개시는 2022.04.21입니다. 이후 2024.05.17 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
현재 말소기준은 2025.06.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 송민아의 전입·점유는 그보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다. 따라서 확약을 제외한 배당계산만 보면 현재 최저가 57,330,000원에서 집행비용을 공제한 뒤 55,898,060원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 64,101,940원이 남습니다. 하지만 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 송민아 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509813 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 153-3 크리스탈뷰2차 7층 706호 |
| 용도 / 층 | 오피스텔 · 15층 건물 내 7층 706호 |
| 이용상태 | 집합건축물대장상 오피스텔 · 폐문부재로 내부확인 못함 |
| 소유자 | 권유진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 57,330,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 2021.12.07 신한은행 근저당권 채권최고액 76,800,000원이 설정됐지만 2022.04.22 해지로 이미 말소됐습니다. 현존 권리 중 기준이 되는 것은 2025.06.09 강제경매개시결정이고, 송민아의 전입·점유와 임차권은 그보다 앞섭니다. 2025.08.07 인천신용보증재단의 임차권부채권 가압류 29,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송민아 주거 · 임차권등기 | 제7층 제706호 25.2572㎡ 전부 | 120,000,000원 | 2022.04.21 | 2022.04.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
송민아는 확정일자와 배당요구를 갖추고 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 배당표에서는 임차보증금 120,000,000원 중 55,898,060원이 배당되고 64,101,940원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인 인수 위험이지만, 이 사건에서는 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수 0원으로 반영합니다.
③ 가격 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
감정가는 117,000,000원, 현재 최저매각가는 57,330,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 40,131,000원, 4회 유찰 시 28,091,700원으로 계산되어 있습니다.
다만 이 사건의 가격 판단에서 가장 중요한 원칙은 감정가 대비 할인율과 시세 메리트를 동일시하지 않는 것입니다. 현재 확인되는 숫자만으로는 57,330,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 결론내릴 근거가 없습니다. 따라서 49%라는 숫자 자체에는 가격 가점을 주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,940원 |
| 1. 임차인 송민아 보증금 | 120,000,000원 | 55,898,060원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 임차권부채권 가압류 · 인천신용보증재단 | 29,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 송민아의 보증금 부족분은 64,101,940원입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천청일초등학교 북동측 인근이며, 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물의 7층 706호이며, 사용승인일은 2019.09.02입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측과 북측으로 약 20미터 및 15미터 내외 포장도로에 접하며 차량은 북측 도로를 이용해 출입합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 공시지가는 3,864,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 현장·입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 송민아 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 조건과 효력 범위를 직접 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 보증금 120,000,000원, 전입·점유 2022.04.21, 확정일자 2022.04.05, 임차권등기 2024.05.17을 등기부·명세서와 대조하세요.
- 현장 상태. 현황조사 당시 현관에 관리비독촉장 5장이 붙어 있었고 우편함에 우편물이 가득 쌓여 있었습니다.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 매각기일. 2026.10.01 전에 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서가 승부처”
이 물건은 표면만 보면 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 있어 인수 위험이 큰 구조입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 64,101,940원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 이 임차권의 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
따라서 권리분석의 최종 확인점은 “임차권이 있느냐”가 아니라 그 확약서가 실제 매각 후 임차권 말소를 보장하는 조건인지입니다. 가격은 감정가 117,000,000원에서 2회 유찰되어 57,330,000원까지 내려왔지만, 49%라는 할인율 자체만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 맞습니다. 확약 원문 확인과 가격 검증을 분리해 접근해야 하는 사건입니다.
