85,750,000원
인천지방법원 2025타경509995. 청라동 인천청라골드클래스2차오피스텔 14층1419호입니다. 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 현재 소유자는 조영임·조희연이 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 대항력 있는 임차권입니다.
임차인 최재영은 임대차계약일자 2021.05.22, 확정일자 2021.05.24, 점유개시일자 2021.05.31, 주민등록일자 2021.06.01이고 보증금은 150,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023.02.02 인천신용보증재단 가압류이므로 전입은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509995 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-20 인천청라골드클래스2차오피스텔 14층1419호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 23층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 조영임 2분의 1 · 조희연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 85,750,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일자 | 2021.02.25 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 대항력’이 핵심
2021.04.26 설정된 우리은행 근저당권 127,200,000원은 2021.05.31 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.02.02 인천신용보증재단 가압류 31,487,460원입니다. 임차인 최재영의 주민등록일자 2021.06.01은 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리됩니다.
2023.07.18에는 보증금 150,000,000원의 주택임차권이 등기됐고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 우선변제권을 행사합니다. 다만 최저매각가가 보증금보다 작기 때문에 배당만으로 전액 변제가 되지 않습니다. 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최재영 | 주택전부 | 2021.06.01 | 2021.05.24 | 150,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 |
③ 배당구조 (매각가 85,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,943,500원 |
| 1. 임차인 최재영 보증금 | 150,000,000원 | 83,806,500원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 31,487,460원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 36,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 최재영 보증금 중 83,806,500원이 배당되고 66,193,500원이 부족합니다. 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 인천신용보증재단과 주택도시보증공사에는 배당이 없으며, 채권자 미배당 합계는 67,487,460원입니다.
④ 실질취득 — 가격 판단 기준은 85,750,000원이 아니다
| 회차 | 최저가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 85,750,000원 | 66,193,500원 | 151,943,500원 |
| 3회 유찰 시 | 60,024,999원 | 91,455,451원 | 151,480,450원 |
| 4회 유찰 시 | 42,017,499원 | 109,138,816원 | 151,156,315원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 그대로 보여줍니다. 최저가가 85,750,000원에서 60,024,999원, 다시 42,017,499원으로 내려가더라도 임차인 인수액은 반대로 66,193,500원에서 91,455,451원, 109,138,816원으로 늘어납니다. 따라서 “더 유찰되면 그만큼 싸진다”는 해석은 맞지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라3동행정복지센터 남동측 인근이며, 주변은 업무시설·근린생활시설·공동주택·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 토지도 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 23층 건물 중 14층1419호이며, 사용승인일자는 2021.02.25입니다.
- 지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 도로. 동측 및 서측 도로를 이용 중이며 중로2류에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 표기. 현황상 외벽에는 ‘B TOWER’로 표기돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득을 기준으로 판단. 현재 회차 기준 85,750,000원이 아니라 151,943,500원을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 매각물건명세서상 임차보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 배당변동 확인. 실제 집행비용과 배당 결과에 따라 임차인 미배당액과 인수액이 달라질 수 있으므로 매각기일 전 배당 구조를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실질취득 151,943,500원과 비교할 최근 실거래 자료를 별도로 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
- 등기 원본 대조. 2021.04.26 우리은행 근저당은 2021.05.31 말소됐고, 2023.02.02 가압류가 말소기준으로 분석됩니다. 최신 등기부와 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “151,943,500원 실질취득”을 보라
이 사건은 감정가 175,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 85,750,000원까지 내려와 표면상 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 최재영의 보증금 150,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서 미배당되는 66,193,500원을 매수인이 인수하면 실질취득은 151,943,500원이 됩니다.
3회·4회 유찰 시에도 낙찰가는 더 내려가지만 인수액이 그만큼 커져 실질취득은 151,480,450원, 151,156,315원 수준입니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 임차보증금 인수를 포함한 총 부담액으로 판단해야 합니다. 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 실질취득액이 시장가보다 낮다고 단정할 근거도 없습니다.
