인천지방법원 2025타경509996. 한결아파트 4층 402호로, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실보다 정건일의 보증금 260,000,000원 임차권입니다. 정건일은 2021.10.01 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.30이며, 2023.11.02 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2025.01.09 경북 신용보증재단 가압류보다 훨씬 앞선 권리이므로, 확약이 없다는 전제라면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 120,540,000원 중 집행비용 2,487,560원을 빼고 임차인에게 118,052,440원이 배당되며, 보증금 부족분은 141,947,560원입니다. 이 금액을 그대로 승계한다면 낙찰가 120,540,000원과 합쳐 총 부담은 정확히 260,000,000원이 됩니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 정건일 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 이 확약은 정건일 임차권에 한정된 판단이며, 확약 밖의 별도 임차인이 존재한다면 그 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509996 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 492-10 한결아파트 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 감정평가상 공동주택(아파트) · 현황상 102동 · 4층 402호 59.31㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 중 4층 · 사용승인 2015.04.16 |
| 소유자 | 조윤자 (2021.10.17 매매, 거래가액 260,000,000원 · 2021.10.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 120,540,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 말소기준은 2025년 가압류
과거 2015년 부평대건신용협동조합 근저당권과 2020년 신한은행 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2025.01.09 접수된 경북 신용보증재단 가압류 34,960,000원입니다. 그 뒤의 한국캐피탈 가압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 하나캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정건일 | 4층 402호 59.31㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2021.10.01 / 2021.08.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 141,947,560원 · 말소동의 확약 반영 |
정건일은 배당요구를 했고, 전입·확정일자와 임차권등기가 모두 확인됩니다. 따라서 형식상으로는 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다. 현재 최저가 배당 시 보증금 전액을 받지 못하므로 통상적인 권리분석만 적용하면 부족분 141,947,560원이 매수인 인수 대상입니다. 그러나 본건은 말소동의 확약서가 제출된 예외 구조이므로 실질 승계액은 0원으로 반영합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가는 246,000,000원, 현재 최저매각가는 120,540,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰됐다는 점까지는 분명합니다. 다만 이 사건에서 가격을 실제 시장 거래가격과 직접 비교할 실거래 수치는 없으므로, 49%라는 유찰률만 보고 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 120,540,000원이고, 확약을 배제한 룰상 구조에서는 낙찰가와 임차보증금 미배당액을 합친 부담이 260,000,000원 수준입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 반드시 말소동의 확약을 반영한 실질취득액을 기준으로 해야 하며, 감정가 대비 할인율 자체는 시세 메리트의 근거가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,487,560원 |
| 1. 임차인 정건일 보증금 | 260,000,000원 | 118,052,440원 |
| 2. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 34,960,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 11,264,078원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 1,783,960원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 형식상 배당 계산에서는 임차인 보증금 부족분 141,947,560원이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 현황상 102동입니다. 14층 건물 중 4층 402호, 사용승인일은 2015.04.16입니다.
- 주위환경. 인천광역시 부평구 부일로길에 위치하며, 주변은 아파트 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입과 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남서측으로 폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 외벽 드라이비트 및 페인팅 마감, 샷시 이중창호이며 승강기·옥내소화전·스프링클러·카리프트·도시가스난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 5필 일단의 장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역·방화지구·가로구역별최고높이제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 정건일 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 핵심 전제로 합니다. 입찰 전 확약서의 적용 범위와 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 정건일 임차권은 보증금 260,000,000원의 선순위 대항력 권리입니다. 확약에 따른 실제 말소 처리와 인도 관계를 매각 전후로 확인해야 합니다.
- ‘49% 할인’ 표현 경계. 현재 최저가 120,540,000원은 감정가의 49%지만, 실거래 시세와 직접 비교한 수치가 아니므로 저가 낙찰이라는 판단 근거로 단독 사용하면 안 됩니다.
- 현황상 102동 표시 확인. 매각물건명세서 비고에 현황상 102동으로 기재돼 있으므로 현장 호수 표시와 집합건물 표제를 대조하세요.
- 관리비·점유 상태. 공동주택의 미납 관리비와 실제 점유·인도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 직접 대조한 뒤 입찰 여부와 금액을 결정하세요.
맺으며 — 이 사건은 ‘유찰률’보다 ‘확약’이 먼저다
숫자만 보면 감정가 246,000,000원짜리 아파트가 두 번 유찰돼 120,540,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 출발점은 보증금 260,000,000원의 정건일 임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차 룰상 미배당액 141,947,560원을 매수인이 인수해 총 부담이 260,000,000원 수준이 되는 구조입니다. 이 때문에 단순히 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
본건은 그 핵심 위험을 바꾸는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정건일 임차권에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 120,540,000원으로 봅니다. 다만 실제 거래가격 비교 근거는 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자 자체를 ‘시세보다 싸다’는 의미로 해석할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 말소동의 확약의 적용과 실행을 확인한 뒤, 실질취득액을 현장 시세와 별도로 대조하는 것입니다.
