126,700,000원
인천지방법원 2025타경510491. 미추홀구 용현동 세진골든뷰 1동 7층 701호, 전용 45.30㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김대성은 2020년 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022년 7월 18일 포천세무서장이 처분청인 국의 압류입니다. 이후 2025년 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차인의 점유입니다. 박원진은 2020.03.13 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 최초 계약 기준 2020.02.25입니다. 즉 2022년 압류보다 훨씬 빠르므로 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기에는 계약별 보증금 175,000,000원, 181,000,000원이 기재되어 있고 최종 계약일은 2022.03.30, 확정일자는 2022.03.31입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 629-42 세진골든뷰 1동 7층701호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 토금남로3번길 22-26 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.30㎡ · 지하1층/지상8층 중 7층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김대성 (2020.05.19. 소유권이전 · 거래가 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 181,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2018.11.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차가 먼저다
말소기준은 2022.07.18 압류지만, 박원진의 전입·점유는 2020.03.13으로 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 2024년에 접수됐다는 이유만으로 후순위 임차인으로 보면 안 됩니다. 실제 대항력의 출발점은 전입·점유 시점이고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 실제 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박원진 | 7층 701호 45.30㎡ 전부 | 175,000,000원 → 181,000,000원 | 2020.03.13 / 2020.02.25 2022.03.31 확정일자 추가 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.05.21 | 승계 없음 실질 인수 0원* |
* 말소동의 확약서가 매각절차에서 확약 취지대로 적용되는 것을 전제로 한 판단입니다. 확약을 배제하면 보증금 181,000,000원이 낙찰가를 초과하는 대항력 인수형이므로 실질취득은 약 181,000,000원 수준으로 보아야 합니다.
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 하락 중
세진골든뷰1동은 12세대, 사용승인일은 2018.11.06입니다. 전용 45.30㎡와 면적이 매칭되는 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 166,500,000원이지만 과거 2024년의 183,000,000원 거래가 포함되어 있어, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 45.43㎡ | 8 | 171,000,000원 |
| 2026.07 | 45.43㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 45.30㎡ | 8 | 157,000,000원 |
| 2024.01 | 45.43㎡ | 8 | 183,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 161,000,000원 |
최근 12개월 평균은 161,000,000원, 최신 거래는 171,000,000원입니다. 현재 최저가 126,700,000원은 최근 평균의 78.7%로 가격 자체는 최근 시세 아래입니다. 그러나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -12.0%로 명확한 하락입니다. 전체 평균 166,500,000원보다 싸다는 이유만으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,573,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 181,000,000원 | 124,126,200원 |
| 미배당 | - | 56,873,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 181,000,000원 중 124,126,200원이 배당되고 56,873,800원이 미배당됩니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원이며, 본 리포트는 말소동의 확약서의 적용을 전제로 같은 판단을 사용합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 126,700,000원 | 124,126,200원 | 56,873,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 88,690,000원 | 86,693,580원 | 94,306,420원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,082,999원 | 60,565,505원 | 120,434,495원 | 0원* |
확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 유찰될수록 매수인의 실질취득액도 매각가와 함께 낮아집니다. 하지만 확약이 배제되면 이야기가 완전히 달라집니다. 대항력 있는 보증금이 181,000,000원으로 각 회차의 낙찰가를 모두 웃돌기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득은 약 181,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 따라서 이 물건은 “더 유찰되면 무조건 더 싸진다”고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신흥여자중학교 남동측 인근으로, 주변에 다세대주택·오피스텔·아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 수인분당선 숭의역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상8층 건물의 7층 701호이며 사용승인일은 2018.11.06입니다. 승강기·도시가스 개별난방·화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 629-42, 629-43 두 필지, 토지면적 224.3㎡이며 공시지가는 1,496,000원/㎡입니다.
- 환금성. 세진골든뷰1동은 12세대 규모이고 최근 거래 추세가 -12.0%입니다. 경매물건 평균 유찰횟수도 1.8회로 나타납니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심입니다. 확약의 적용 대상이 을구 1번 박원진 임차권 전체인지, 실제 말소가 어떤 조건으로 이뤄지는지 원본을 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인으로 접근. 박원진의 전입·점유 2020.03.13은 말소기준 압류 2022.07.18보다 빠릅니다. 단순히 임차권등기 접수일 2024.05.21만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
- 보증금 기준 확인. 임차권등기에는 175,000,000원과 181,000,000원이 함께 기재되어 있습니다. 최종 계약의 보증금 181,000,000원을 기준으로 위험을 판단해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 166,500,000원보다 최근 12개월 평균 161,000,000원, 최신 거래 171,000,000원, 추세 -12.0%를 우선해서 보세요.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모이고 최근 가격 추세가 하락 중이므로, 단순 할인율만으로 환금성을 낙관하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격”보다 “확약의 효력”이 먼저다
현재 최저가 126,700,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균 161,000,000원의 78.7%라 가격은 충분히 내려왔습니다. 하지만 최근 시장도 -12.0% 하락했고, 무엇보다 박원진은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 실제 임차인 1명입니다.
이 물건의 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 가릅니다. 그 확약이 원문 취지대로 적용되면 실질 인수는 0원*이고, 현재 126,700,000원은 최근 실거래 대비 가격 여유가 있습니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 보증금 181,000,000원이 낙찰가를 초과해 실질취득이 약 181,000,000원 수준으로 고정되므로 최근 시세보다 비싸집니다. 가격은 매력적이지만, 권리 확인이 선행돼야 하는 B등급 물건입니다.
