인천지방법원 2024타경582527. 인천 미추홀구 문학동 ‘희영알파’ 5층 건물 중 4층 401호, 전용 53.71㎡ 다세대주택입니다. 감정가 204,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 99,960,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 49%지만, 이 사건의 판단 기준은 할인율이 아니라 임차보증금 인수 여부입니다.
등기부에는 이영선 명의의 주택임차권이 보증금 245,000,000원으로 등기돼 있습니다. 최저가 가정 배당액은 97,760,720원이고, 정상적인 대항력 인수 계산만 적용하면 미배당 147,239,280원이 매수인 부담으로 남습니다. 이 경우 최저가와 인수액을 합한 룰상 실질취득액은 247,199,280원으로, 최저가가 내려가도 총부담은 보증금 부근에 고정됩니다.
다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 확약이 유효하게 이행되면 이영선 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 문제는 별도로 조사된 최예나입니다. 2024.05.28. 전입 사실은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이영선에 관한 확약은 최예나에게 확대 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582527 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학길 8, 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.71㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 권승용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 99,960,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,672,685원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 단지 규모 / 준공 | 희영알파 · 9세대 · 2020.06.17. |
① 권리 흐름 — 확약 대상과 확약 밖 위험을 분리해야 한다
2020.09.25. 설정된 공동담보 근저당 4건은 2020.11.20. 각각 말소됐습니다. 따라서 해당 근저당들은 현재 매수인이 인수할 존속 권리로 보지 않습니다. 이후 2021.09.10. 권승용에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 이영선의 점유 및 전입이 시작됐습니다. 이영선은 2023.10.16. 보증금 245,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤으며, 확정일자는 2023.12.14. 경정등기를 통해 2021.08.19.로 정정됐습니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2024.12.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이영선과 최예나의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다. 이영선은 임차권등기와 보증금, 전입일 및 경정된 확정일자가 확인돼 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 최예나는 전입 사실 외 핵심 조건이 확인되지 않으므로 대항력을 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
② 임차관계 — 확인되는 당사자 2명
| 임차관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영선 4층 401호 53.71㎡ 전부 | 2021.09.10. 2021.08.19. 경정 | 245,000,000원 | 대항력 있음 | 행사 가능 배당요구 2023.10.16. | 실질 0원* 룰상 147,239,280원 |
| 최예나 현황조사·매각물건명세서 | 2024.05.28. 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 확약 적용 대상 아님 |
등기부의 7-2번은 이영선 임차권의 확정일자를 정정한 경정등기로, 별도의 세 번째 임차인으로 계산하지 않습니다.
③ 최저가보다 중요한 실질취득액
이영선 임차권에 확약을 반영하지 않는 일반 계산에서는 보증금이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 현재 최저가에서는 낙찰가 99,960,000원과 룰상 인수액 147,239,280원을 합한 247,199,280원이 실질취득액이 됩니다. 이는 감정가 204,000,000원보다도 높습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 이영선 룰상 인수 | 룰상 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 99,960,000원 | 147,239,280원 | 247,199,280원 |
| 3회 유찰 시 | 69,972,000원 | 176,687,496원 | 246,659,496원 |
| 4회 유찰 시 | 48,980,400원 | 197,301,247원 | 246,281,647원 |
즉 확약이 없다면 유찰이 더 진행돼도 총부담은 약 2.46억~2.47억원으로 거의 줄지 않습니다. 그러나 확약이 유효하게 이행되면 이영선 인수액은 각 회차 모두 실질 0원*이 되고, 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가에 최예나 관련 미확정 부담을 더한 금액이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,199,280원 | - |
| 1. 임차인 이영선 보증금 | 245,000,000원 | 97,760,720원 | 147,239,280원 |
| 주택도시보증공사 | 265,672,685원 | 0원 | 265,672,685원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
이영선의 미배당액 147,239,280원은 일반 대항력 계산에 따른 룰상 금액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 이영선 관련 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 최예나의 보증금은 포함되지 않았으며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문학초등학교 남서측 인근으로, 주위에는 아파트단지·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 중 4층 401호이며, 외벽은 돌붙임 및 석재 마감, 창호는 하이샷시입니다. 승강기·난방·급배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남측과 동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 1,691,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대이며 단지 경매 낙찰률은 20%, 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 표본이 제한될 수 있습니다.
- 내부 상태. 현장 조사 당시 거주인과 이해관계인이 부재해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 외형과 건축물현황도 및 유사 물건의 통상 상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본, 대상 부동산·대상 임차권·유효기간·조건·말소 시점을 확인하세요.
- 최예나 계약 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부와 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 최예나 보증금이 확인되기 전까지 응찰가를 최저가만으로 계산하지 말고, 확인된 인수액을 합산해 상한을 정해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 현재 점유자와 이영선 임차권의 실제 점유·퇴거 상태가 일치하는지 현장 방문과 주민등록 전입세대 확인으로 대조하세요.
- 내부 상태 점검. 감정평가 단계에서 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리비·누수·설비 상태를 별도로 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 가능 금액은 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 배당요구종기 관련 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “큰 위험 하나가 사라져도, 전체가 0원은 아니다”
이 사건의 핵심은 두 임차관계를 한 덩어리로 보지 않는 것입니다. 이영선의 보증금 245,000,000원은 일반 계산상 최저가보다 커서 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 약 2.45억원 부근에 고정되는 인수형 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 이영선의 인수액은 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 전체 인수액이 0원이 되는 것은 아닙니다. 최예나는 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않아 확약 밖 미상 위험으로 남습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 감정가의 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 9세대 다세대·낙찰률 20%·2회 유찰이라는 환금성 지표도 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 주된 위험은 조건부 해소, 최종 권리분석은 미완성입니다. 확약 원본과 최예나 임대차관계가 모두 확인되기 전에는 공격적인 입찰보다 보수적인 접근이 맞습니다.
