인천지방법원 2025타경510870. 부평동 디-바인아파트 13층 1303호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 장승진이며 2020.05.18 매매를 원인으로 2020.07.21 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 264,000,000원입니다. 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 홍성한의 대항력 있는 주택임차권과 그 말소동의 확약입니다.
2017.09.15 농협은행 근저당권 채권최고액 192,000,000원이 설정됐지만 2020.06.30 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계의 말소기준은 2023.05.26 부평세무서장이 처분청인 국의 압류입니다. 반면 홍성한은 2020.06.30 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.05.25이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 매각물건명세서상 임차권등기 자체의 말소와 별개로 원래라면 미배당 보증금의 매수인 인수가 문제되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510870 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 341-36 디-바인아파트 13층 1303호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 오피스텔 이용 · 15층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 장승진 (2020.05.18 매매 · 2020.07.21 소유권이전 · 거래가액 264,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 124,950,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2023.05.26 갑구 4번 압류 · 국(처분청 부평세무서장) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
과거 농협은행 근저당권은 2020.06.30 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.05.26 국의 압류입니다. 홍성한의 주민등록·점유 개시는 2020.06.30으로 말소기준보다 앞서기 때문에 대항력이 있습니다. 확정일자도 2020.05.25이고 배당요구가 확인되어 우선변제권 행사도 가능한 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍성한 | 주택전부 264,000,000원 | 전입·점유 2020.06.30 확정일자 2020.05.25 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 인수 0 말소동의 확약서 제출 |
실제 임차인은 홍성한 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고를 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서는 홍성한 자체가 보증기관 또는 대위신고자로 표시된 것은 아닙니다.
※ 배당 계산 규칙만 적용하면 현재 회차에서 홍성한 보증금의 미배당액 141,599,300원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%와 시세 할인은 다른 문제
현재 최저매각가는 124,950,000원으로 감정가 255,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 상태라는 뜻입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 어디까지나 감정가와의 비교일 뿐, 실제 시장가격보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 절반이니 싸다”는 식으로 판단하면 안 됩니다.
이 사건에서 더 중요한 점은 대항력 임차권의 룰상 인수액과 확약 반영 후 실질 인수액을 구분하는 것입니다. 현재 회차에서 배당 계산상 미배당액은 141,599,300원이지만, 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원이므로 실질취득액은 124,950,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 124,950,000원 | 141,599,300원 | 0원 | 124,950,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 87,465,000원 | 178,509,370원 | 0원 | 87,465,000원 |
| 4회 유찰 시 · 24.01% | 61,225,499원 | 204,276,560원 | 0원 | 61,225,499원 |
③ 예상배당표 (매각가 124,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,549,300원 |
| 1. 임차인 홍성한 보증금 · 우선변제 | 264,000,000원 | 122,400,700원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 264,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 기준으로 집행비용 2,549,300원을 제외한 122,400,700원이 홍성한 보증금에 배당되는 계산이며, 보증금 부족분은 141,599,300원입니다. 배당표 계산상 인수액과 별개로, 말소동의 확약서를 반영한 홍성한 관련 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않은 구조입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물이며 대상 호수는 13층 1303호입니다.
- 주위환경. 인천부평서초등학교 남서측 인근으로 아파트·공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역인 부평역이 있으며, 감정평가에서는 제반 교통사정을 보통으로 평가했습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·승강기·기계식주차·출입구보안개폐 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 현장 확인. 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 핵심 전제입니다.
- 임차인 범위 재확인. 현재 확인된 실제 임차인은 홍성한 1명입니다. 확약은 홍성한에게만 적용되므로 다른 점유자나 별도 임차권이 확인되면 별도 분석이 필요합니다.
- 대항력 자체는 존재. 홍성한의 전입·점유 2020.06.30은 말소기준 2023.05.26보다 빠르고 확정일자도 2020.05.25입니다. 확약을 제외하면 인수형 구조라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 배당 부족분과 실질 인수를 구분. 현재 회차 배당계산상 부족분은 141,599,300원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 최저가 124,950,000원이 감정가의 49%라는 수치만으로 시장가격 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 관계인 부재로 내부 이용상태가 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수를 끊는다”
이 사건의 첫인상은 보증금 264,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형 물건입니다. 실제로 배당 계산만 보면 현재 최저가 124,950,000원에서 집행비용을 제외한 122,400,700원만 임차인에게 배당되고 141,599,300원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족액이 매수인 인수 문제로 연결되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 홍성한 임차인과 관련한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득액은 124,950,000원입니다. 권리분석의 승부처는 “대항력이 있느냐”에서 끝나는 것이 아니라, 그 대항력 있는 임차권을 확약서가 실제로 어떻게 정리하느냐에 있습니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 255,000,000원 대비 49%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 그 자체로 시세보다 싸다는 의미는 아닙니다. 이 물건은 권리상 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 매력은 감정가 할인율만으로 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
