인천지방법원 2025타경511109. 검암동 플로채 101동 4층 401호, 전용 38.81㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김지연이며 2021.07.09 매매로 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 최저가가 아니라 박수인 임차권의 대항력과 말소동의 확약입니다. 박수인은 2021.06.11 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.31입니다. 말소기준으로 선언된 2023.04.20 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
현재 최저가 55,370,000원에서 집행비용 1,396,660원을 먼저 반영하면 임차인에게 예상되는 배당은 53,973,340원입니다. 보증금 115,000,000원과 비교하면 계산상 미배당액은 61,026,660원입니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511109 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 633-6 플로채 101동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 38.81㎡ · 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.07.09 매매 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 55,370,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 있다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수인 | 주택전부 | 2021.06.11 | 2021.05.31 | 115,000,000원 | 대항력 우선변제 |
실제 임차인은 박수인 1명입니다. 임차권등기는 2023.08.23 등재됐고 배당요구도 이루어졌습니다. 전입신고가 말소기준권리인 2023.04.20 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
확약 반영 후 실질취득은 최저매각가와 같은 55,370,000원입니다. 플로채101동 전용 38.81㎡의 가장 최근 거래는 2025.04의 130,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 130,000,000원입니다. 실질취득은 이 최근 시세의 42.6%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 7.8%로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 38.81㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2023.07 | 38.81㎡ | 3 | 108,000,000원 |
| 2022.09 | 38.81㎡ | 2 | 111,500,000원 |
| 2021.12 | 38.81㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.11 | 38.81㎡ | 2 | 136,000,000원 |
| 2021.11 | 38.81㎡ | 2 | 136,000,000원 |
| 2021.09 | 38.81㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2021.08 | 38.81㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 전체 평균 | 38.81㎡ | 8건 | 121,812,500원 |
③ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,396,660원 |
| 1. 임차인 박수인 보증금 | 115,000,000원 | 53,973,340원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 임차보증금 미배당액은 61,026,660원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 해당 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 가격이 내려가도 부담이 이동한다
| 회차 | 매각가 | 단순계산 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 55,370,000원 | 61,026,660원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 38,759,000원 | 77,338,662원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 27,131,300원 | 88,757,063원 |
위 인수액은 말소동의 확약을 반영하기 전의 배당 시뮬레이션입니다. 대항력 임차인 구조만 놓고 보면 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 이 사건은 확약을 반영해 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 보므로 현재 실질취득은 55,370,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서인천고등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근 노선버스가 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물의 4층 401호로, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 357.0㎡, 공시지가 1,698,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 플로채101동은 12세대이며 사용승인 기준일은 2011.05.27입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 물건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실에 핵심적으로 의존합니다.
- 임차권 확인. 박수인은 전입 2021.06.11, 확정일자 2021.05.31, 보증금 115,000,000원의 대항력·우선변제권 임차인입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 실제 당해세 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 확약 반영 실질취득 55,370,000원과 최근 12개월 실거래 130,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 유찰 구조. 이 단지 경매물건의 평균 유찰횟수는 2.3회입니다. 현재는 이미 2회 유찰된 상태입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실제 배당관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘싼 최저가’보다 확약의 효력이다
표면적으로는 보증금 115,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 배당만으로 61,026,660원이 남는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 그 결과 실질취득은 현재 최저가와 같은 55,370,000원입니다.
최근 12개월 실거래 130,000,000원과 비교하면 실질취득은 42.6% 수준입니다. 권리상 핵심 확인사항은 명확합니다. 확약서의 적용과 말소 조건, 그리고 국세·지방세의 실제 배당순위입니다. 이 두 부분을 원본으로 확인한 뒤에야 현재 가격의 의미를 그대로 평가할 수 있습니다.
