인천지방법원 2025타경511423. 간석동 해담가 13층 1303호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이아름이며 2022.03.21 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 237,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 박용환의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.02.09, 확정일자 2022.02.11, 전입·점유개시 2022.02.28이며, 2024.03.26 보증금 237,000,000원의 임차권등기가 마쳐졌습니다.
말소기준으로 정리된 권리는 2025.08.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 박용환의 전입·점유와 임차권등기는 이보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류되고, 확정일자와 배당요구도 갖추어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮은 현재 구조에서 미배당 보증금은 매수인 부담으로 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511423 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 101-3 해담가 13층 1303호 · 인천광역시 남동구 백범로360번길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 16층 건물 내 13층 1303호 · 임차권 범위 68.12㎡ 전부 · 사용승인 2018.10.22 |
| 소유자 | 이아름 (2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 237,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 116,620,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권, 그러나 확약서 제출
2019.04.05 농협은행 근저당권 채권최고액 192,000,000원이 설정됐지만 2022.02.28 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 박용환이 2022.02.28 전입·점유를 시작했고, 2024.03.26 보증금 237,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2025.08.11 경매개시결정보다 앞선 권리이므로 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박용환 | 13층 1303호 68.12㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 237,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. *현재 회차 배당구조만 적용하면 박용환의 보증금 중 122,812,680원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 임차권등기에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 박용환 임차권에만 적용되며, 별도의 임차권·점유관계가 확인될 경우 그 권리는 별도로 분석해야 합니다.
② 가격 구조 — 최저가 49%만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 238,000,000원의 49%인 116,620,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 확약서가 실제 매수인의 임차권 인수부담을 제거하는지가 핵심입니다.
확약을 반영하지 않은 권리계산에서는 회차가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 커집니다. 현재 회차는 122,812,680원, 3회 유찰 시 157,235,412원, 4회 유찰 시 181,284,788원입니다. 즉 단순히 최저매각가가 내려간다는 이유만으로 실질부담이 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 반대로 말소동의 확약서가 유효하게 적용된다면 이 주된 인수부담은 실질 0원으로 정리됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,432,680원 |
| 1. 임차인 박용환 보증금 (우선변제) | 237,000,000원 | 114,187,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 237,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 박용환에게 114,187,320원이 배당되고, 보증금 잔액 122,812,680원이 미배당됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물 내 13층 1303호입니다.
- 입지. 인천약산초등학교 동측 인근이며 주위에 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 5미터 아스팔트 포장도로와 접하고, 토지는 평지의 세장형으로 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 2,486,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 박용환의 을구 3번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건상 어떻게 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 확약 적용 범위. 확약은 박용환 임차권에 한정해 판단해야 합니다. 별개의 점유·임대차관계가 확인되면 별도 권리분석이 필요합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 룰상 임차인 미배당액은 122,812,680원입니다. 확약이 적용되지 않는 경우 이 금액이 매수인 인수로 이어질 수 있는 구조입니다.
- 관리비 확인. 현황조사상 현관에 관리비청구서 5장이 붙어 있었습니다. 체납 내역과 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 감정가 대비 할인폭과 별개로 권리·점유·관리비·현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “49%보다 중요한 것은 확약서 한 장의 범위”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 238,000,000원에서 최저가 116,620,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 본래의 권리구조는 단순한 무인수형이 아닙니다. 박용환은 2022.02.28 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 있어 현재 회차 기준 보증금 237,000,000원 중 122,812,680원이 미배당됩니다.
그 구조를 뒤집는 핵심이 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 반영하면 박용환 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 116,620,000원으로 정리됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 최저가 49% 자체가 아니라, 확약서의 대상·효력·말소절차가 박용환의 선순위 임차권을 확실히 제거하는지를 원본으로 확인하는 데 있습니다.
