의정부지방법원 2025타경62715. 고양시 덕양구 토당동 대곡역롯데캐슬엘클라씨 105동 23층 2303호 아파트입니다. 감정가는 665,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가격은 465,500,000원입니다. 소유자는 박정자이며, 말소기준권리는 2024.11.22. 설정된 주식회사오케이대부문정 근저당권 525,000,000원입니다. 그 뒤 농협은행주식회사, 윤서하, 신한카드 주식회사의 가압류와 임의경매개시결정, 홍윤표의 주택임차권등기가 이어집니다.
등기 흐름만 놓고 보면 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 그러나 이 사건은 임차권등기된 실제 임차인 홍윤표가 있고 보증금도 50,000,000원입니다. 배당요구는 2025.02.21. 접수됐지만, 임차인의 대항력 및 우선변제 여부는 확정적으로 단정하지 않고 확인 필요 영역으로 남겨두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62715 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 토당동 930 대곡역롯데캐슬엘클라씨 105동 23층2303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용중 · 29층 건물 내 23층 |
| 소유자 | 박정자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 465,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 364,726,776원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차권은 별도 확인
말소기준은 2024.11.22. 을구 1번 근저당권입니다. 농협은행주식회사 가압류 429,107,911원, 윤서하 가압류 180,000,000원, 신한카드 주식회사 가압류 19,667,532원과 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 홍윤표의 주택임차권등기 역시 등기 순위상 말소기준 뒤인 2025.02.21. 접수됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 50,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍윤표 | 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 배당요구 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
임차권등기에는 임대차계약일자 2023.01.14., 확정일자 2023.01.16., 점유개시일자 2023.02.17., 주민등록일자 2024.11.22., 월 차임 900,000원이 기재되어 있습니다. 다만 임차인의 대항력 판정은 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 처리합니다. 보증기관 대위나 승계 신고는 없어 실제 임차인은 홍윤표 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 465,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,055,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사오케이대부문정 | 525,000,000원 | 458,445,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 농협은행주식회사 | 429,107,911원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 윤서하 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 19,667,532원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 1,153,775,443원, 채권자 예상배당은 458,445,000원, 미배당액은 695,330,443원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 465,500,000원 | 458,445,000원 | 695,330,443원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 325,850,000원 | 320,488,100원 | 833,287,343원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 228,095,000원 | 224,101,670원 | 929,673,773원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 364,726,776원보다 근저당권 배당액 458,445,000원이 커 신청채권이 충족되는 계산입니다. 반면 2회 유찰 시에는 배당액이 320,488,100원으로 줄고, 3회 유찰 시에는 224,101,670원까지 감소합니다. 다만 어느 시나리오에서도 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능곡초등학교 북서측 인근이며, 대규모 공동주택·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선·서해선 능곡역이 있습니다.
- 이용. 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 29층 건물 내 23층입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·옥내소화전·주차장 설비 등을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역(능곡 II-1 주택재건축정비구역)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 홍윤표의 임대차계약일자 2023.01.14., 확정일자 2023.01.16., 점유개시일자 2023.02.17., 주민등록일자 2024.11.22.를 원본 서류와 대조해 대항력·우선변제 여부를 확정하세요.
- 배당표와 인수판단 분리. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 임차인의 대항력 가능성이 미상인 만큼 배당표 숫자만으로 권리 위험을 종결하지 마세요.
- 특별매각조건 확인. 이 사건의 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 채권 미배당 규모. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 695,330,443원이며 유찰이 이어지면 더 커집니다. 다만 후순위 채권의 미배당 자체가 곧 매수인 인수로 이어지는 것은 아닙니다.
- 현장 점유 확인. 임대관계가 명확히 확인되지 않은 부분이 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 임차권
이 물건은 감정가 665,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 465,500,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 오케이대부문정 근저당이고 후순위 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름이며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 임차인 홍윤표의 보증금 50,000,000원에 대한 대항력·우선변제 판단이 완전히 닫히지 않은 상태라는 점이 핵심입니다. 따라서 이 사건은 단순히 “1회 유찰로 가격이 낮아졌다”보다 임차권을 최종 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 여기에 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 점도 함께 체크해야 합니다.
