인천지방법원 2025타경511663. 인천 미추홀구 주안동 844-29, 2층 202호 다세대주택입니다. 현재 등기상 가장 중요한 권리는 신혜림의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.01.15, 확정일자는 2022.01.18, 전입·점유개시는 2022.02.17이며 보증금은 238,000,000원입니다. 이 임차권은 2024.04.15 등기됐고, 2025.08.19 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인에게 인수되는 선순위 권리입니다.
그러나 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 이 주택임차권과 함께 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약은 신혜림 임차권에 한해서 실질 인수를 0원으로 처리해야 합니다. 따라서 현 최저가 99,960,000원에서 배당표상 부족분이 140,239,280원 발생하더라도, 그 부족분을 낙찰자가 실제로 추가 부담하는 구조로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511663 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 844-29 2층202호 · 인하로236번길 5-42 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 56.06㎡ · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 승강기설비 |
| 소유자 | 이태윤 · 2022.02.17 소유권이전 · 거래가액 238,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 99,960,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 238,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
과거 경동신용협동조합 근저당은 2019.11.29 설정됐지만 2020.05.07 이미 말소됐습니다. 신탁등기 역시 케이비부동산신탁주식회사와 교보자산신탁주식회사 명의로 설정된 이력이 있으나 모두 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2024.04.15 등기된 신혜림의 주택임차권과 2025.08.19 강제경매개시결정의 선후관계입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신혜림 | 2층 202호 전부 | 2022.02.17 | 2022.01.18 | 238,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 사건은 선순위 임차권이 존재하므로 원래라면 최저가만 보고 가격을 평가하면 안 됩니다. 하지만 해당 임차권은 말소동의 확약으로 실질 인수가 0원이므로, 현 회차 실질취득은 99,960,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2026.08의 138,000,000원 1건이고, 실질취득은 이 최근 시세의 72.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 56.06㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 2024.03 | 57.69㎡ | 2 | 107,120,000원 |
| 2022.02 | 56.06㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 2022.02 | 56.06㎡ | 3 | 238,000,000원 |
| 2022.02 | 56.06㎡ | 4 | 238,000,000원 |
| 2022.01 | 54.23㎡ | 5 | 259,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.06㎡ | 1건 | 138,000,000원 |
과거 거래까지 합친 전체 평균은 203,020,000원이지만, 2022년의 238,000,000원·259,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 오히려 최신 거래 138,000,000원과 최근 12개월 평균 138,000,000원이 중요합니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -36.1%로 하락 방향이 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,199,280원 |
| 1. 임차인 신혜림 보증금 | 238,000,000원 | 97,760,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 238,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 140,239,280원이며 원칙상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 여부가 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 99,960,000원 | 140,239,280원 | 99,960,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,972,000원 | 169,687,496원 | 69,972,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 48,980,400원 | 190,301,247원 | 48,980,400원 |
이 표에서 오른쪽 두 열을 구분해서 봐야 합니다. 배당 룰만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커집니다. 그러나 제출된 말소동의 확약이 실제 매각·말소 단계까지 그대로 적용되는 전제에서는 해당 임차권의 실질 인수는 0원이므로, 실질취득은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천남부초등학교 남서측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 5m 내외 포장도로, 동측 약 5m 내외 막다른 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,176,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모·거래. 퓨처하우스A(844-29)는 8세대, 사용승인일은 2019.11.20입니다. 확인된 거래는 6건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 신혜림 임차권 말소동의 확약의 조건·범위·말소절차를 매각물건명세서 원문과 함께 확인하세요.
- 시세 기준. 과거 거래를 포함한 전체 평균 203,020,000원보다 최신 거래 138,000,000원과 최근 12개월 평균 138,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -36.1%이므로 현재 할인율만 보고 과거 238,000,000원·259,000,000원 거래 수준을 기준가로 삼지 마세요.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 6.5회, 매각률 0.0%라는 점을 입찰가와 향후 매도 가능성에 함께 반영해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 한 장의 확약
이 사건을 표면만 보면 보증금 238,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 204,000,000원을 넘고, 현 최저가 99,960,000원보다도 훨씬 커서 위험해 보입니다. 실제 배당표만 적용하면 부족분 140,239,280원이 매수인 인수로 남습니다. 그러나 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현 회차 실질취득은 99,960,000원이고, 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 138,000,000원의 72.4%입니다. 가격만 보면 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -36.1%이고, 건물 경매물건 평균 유찰이 6.5회이며 매각률도 0.0%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “선순위 임차권이 있다”는 사실 자체보다 그 임차권의 말소 확약을 원문으로 확정하고, 하락 중인 최근 시세와 환금성을 함께 보는 것입니다.
