114,100,000원
인천지방법원 2025타경511700. 인천 미추홀구 숭의동 리치하임 12층 1205호 아파트입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 163,000,000원에서 1회 유찰돼 114,100,000원까지 내려온 물건이지만, 권리구조를 먼저 보지 않고 단순히 “30% 할인”으로 접근하면 안 됩니다. 김기연의 전입·점유개시일은 2022.02.11로, 말소기준권리인 토스뱅크 가압류 2023.09.26보다 앞섭니다. 보증금도 162,000,000원이어서 원칙적으로는 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커지는 대항력 인수형 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 1번 주택임차권등기를 인수권리로 적으면서도, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 김기연에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 시세 비교의 기준도 현재 회차에서는 최저가와 동일한 실질취득 114,100,000원으로 잡습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511700 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 404-2 리치하임 12층 1205호 · 인천광역시 미추홀구 인중로16번길 5-33 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 49.9㎡ · 지상 14층 중 12층 |
| 사용승인 / 규모 | 2017.02.15 · 40세대 |
| 소유자 | 이정식 · 2017.10.16 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 114,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약서가 있다
말소기준권리는 2023.09.26 토스뱅크 가압류입니다. 이후 케이비국민카드 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김기연의 주택임차권등기 자체는 2024.02.26에 등기됐지만, 실제 전입·점유는 2022.02.11부터이므로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자는 2022.01.18이고 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기연 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 162,000,000원 | 2022.02.11 / 2022.01.18 | 2024.02.26 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 시세 비교 — 확약 적용 시에만 77.1%
가격 판단은 오래된 고가 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 리치하임의 대상면적 49.9㎡와 매칭되는 거래 중 최근 12개월 거래는 2건, 평균 148,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 · 150,000,000원입니다. 현재 최저가 114,100,000원은 최근 12개월 평균의 77.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.72㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 49.76㎡ | 14 | 146,000,000원 |
| 2025.05 | 49.9㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2025.02 | 49.72㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 2024.04 | 49.9㎡ | 9 | 154,500,000원 |
| 2023.05 | 49.62㎡ | 12 | 136,500,000원 |
| 2023.03 | 49.72㎡ | 11 | 159,000,000원 |
| 2022.03 | 49.62㎡ | 11 | 153,000,000원 |
| 2022.01 | 49.62㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 49.96㎡ | 8 | 193,000,000원 |
| 2021.07 | 49.76㎡ | 7 | 145,000,000원 |
| 2021.07 | 49.96㎡ | 9 | 148,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.9㎡ | 2건 | 148,000,000원 |
전체 12건 평균은 152,250,000원이고 최고 거래는 193,000,000원이지만, 이 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -3.3%로 하락 추세이기 때문입니다. 그럼에도 확약을 반영한 실질취득 114,100,000원은 최근 평균 148,000,000원의 77.1%, 최신 거래 150,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 가격 여유가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,397,400원 |
| 1. 임차인 김기연 보증금 | 162,000,000원 | 111,702,600원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 42,039,860원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 32,562,541원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김기연의 미배당 보증금은 50,297,400원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 반영해 본 리포트의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 위 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의로터리 북서측 인근으로, 주변에 오피스텔·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 12층 1205호이며 사용승인일은 2017.02.15입니다. 기본 위생·급배수·개별난방·화재탐지·스프링클러·옥내소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 용도. 감정 기준 현재 아파트로 이용 중이며, 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 지정입니다.
- 토지. 공시지가 1,749,000원/㎡, 토지면적 772.0㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 리치하임은 40세대이고 비교 가능한 거래 12건의 가격 범위는 136,500,000원~193,000,000원입니다. 최근 흐름은 이전 구간 대비 -3.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 가격 매력과 인수 0원 판단을 결정하는 핵심 문서입니다. 적용 대상이 김기연의 주택임차권과 미배당 보증금 전부인지 대조해야 합니다.
- 대항력 선후관계 재확인. 김기연 전입·점유 2022.02.11, 확정일자 2022.01.18, 말소기준 토스뱅크 가압류 2023.09.26의 순서를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 두 가지 취득비용을 구분. 확약 반영 시 실질취득은 114,100,000원, 확약 미적용 시 현재 배당계산상 룰상 인수액은 50,297,400원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 152,250,000원보다 최근 12개월 평균 148,000,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.3%이므로 과거 최고가 193,000,000원을 기준으로 가격을 낙관하면 안 됩니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태와 점유·인도 상황을 별도로 점검해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 확약서를 보라
이 물건의 표면 가격은 분명 매력적입니다. 감정가 163,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 114,100,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 148,000,000원의 77.1%입니다. 하지만 원래 권리구조만 보면 보증금 162,000,000원의 대항력 임차인이 있어 최저가 하락을 그대로 할인으로 받아들일 수 없는 사건입니다.
결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 반영하면 김기연에 대한 실질 인수는 0원, 실질취득도 현재 최저가 114,100,000원으로 정리됩니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 현재 배당계산상 미배당 보증금 50,297,400원이 남아 총부담이 164,397,400원으로 바뀝니다. 최근 시장도 -3.3% 하락 추세이므로, 확약 확인 전에는 가격을 평가하지 말고, 확약 확인 후에야 77.1%라는 할인율을 의미 있게 볼 수 있는 물건입니다.
