📉 49% 👥 실제 임차인 2명 🧾 산정 인수 0원 ⚠️ 임차보증금 78,000,000원
인천지방법원 2024타경582558. 인천 남동구 구월동 ‘신한데뷰오피스텔’ 7층 704호입니다. 감정평가서상 이용상태는 오피스텔(주거용)이고, 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 7층 704호, 2005년 07월 14일 사용승인된 물건입니다. 현재 최저가는 41,160,000원으로 감정가 84,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 손수현 임차권등기와 명세서 인수 문구입니다.
권리 계산표만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 매각물건명세서에는 손수현의 을구 7번 임차권등기에 대해 “매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기” 및 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라는 문구가 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다고 바로 가격 메리트를 말할 수 없습니다. 입찰 판단의 출발점은 41,160,000원이 아니라 손수현 임차보증금 78,000,000원 관련 문구가 실제로 매수인 인수로 이어지는지 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582558 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 미래로 23, 7층704호 (구월동, 신한데뷰오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) · 7층 704호 27.62㎡ 전부 |
| 소유자 | 김인수 (2023.04.18. 거래가 81,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 41,160,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 손수현 / 89,429,315원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 등기 발급 | 2026.07.07 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 산정값 0원과 인수 문구가 충돌한다
배당표는 을구 1번 화명동새마을금고 근저당 39,000,000원을 먼저 배당하고, 을구 2번 김춘수 근저당에 1,019,120원만 배당되는 구조입니다. 이 계산표에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다. 그러나 손수현 임차권등기에는 보증금 78,000,000원, 전입 2021.02.09, 확정일자 2021.03.24가 표시되어 있고, 명세서에는 잔액 인수 문구가 붙어 있습니다. 따라서 “인수 0원 확정”으로 단순 결론을 내리면 안 됩니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 승계 신고 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 보증금 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 위율송 | 현황조사·매각물건명세서상 점유자 | 2024.12.17 / 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 손수현 | 7층 704호 27.62㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.09 / 2021.03.24 / 2023.07.07 | 78,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 명세서 인수문구 승계 아님 |
손수현은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다. 다만 판정상 대항력 없음과 명세서상 인수 문구가 동시에 존재하므로, 임차권등기 말소·배당순위·명세서 최신본을 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,140,880원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화명동새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 김춘수 | 70,000,000원 | 1,019,120원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 김춘수 | 89,429,315원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 경매개시결정 · 화명동새마을금고 | 89,429,315원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 의정부서부새마을금고 | 49,790,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 경매개시결정 · 손수현 | 89,429,315원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 총 채권액 427,077,945원 중 40,019,120원만 배당되고, 미배당은 387,058,825원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 손수현 임차권등기 명세서 문구는 별도 확인 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 시나리오 — 유찰은 싸짐이 아니라 미배당 확대
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 387,058,825원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 399,184,561원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 20,168,400원 | 19,405,369원 | 407,672,576원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 “인천광역시청” 남측 인근에 위치합니다. 부근은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 인천1호선 “예술회관역” 등이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 7층 704호이며, 급·배수시설, 위생설비, 난방설비, 승강기설비를 갖추었습니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월업무), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 대체로 부정형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 부지 동측 광대로, 남측 소로, 서측 세로의 포장도로와 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 명세서 최신본 확인. 손수현 을구 7번 임차권등기의 “잔액 인수” 문구가 그대로 유지되는지, 변경·보정·말소 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 판정표상 손수현은 전입신고가 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력 없음으로 표시되지만, 명세서 문구가 반대 방향의 리스크를 만듭니다.
- 위율송 점유 확인. 위율송은 2024.12.17 전입으로 표시되고 보증금·확정일자는 미상입니다. 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 실제 점유·인도 협의는 확인해야 합니다.
- 손수현 관계 확인. 손수현은 임차권자이면서 현재 경매의 신청채권자로도 나타납니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 소송기록·문건접수 내역 확인이 필요합니다.
- 미배당 규모 확인. 현재 회차 미배당은 387,058,825원입니다. 유찰될수록 미배당이 커지므로 단순 저가 낙찰 전략보다 권리정합성 확인이 우선입니다.
- 관리비·점유명도. 오피스텔은 관리비 체납, 공용부분 부담, 실제 점유자의 인도 절차가 낙찰 후 비용으로 이어질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “78,000,000원 임차권등기”
이 물건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 84,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰되어 최저가 41,160,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석상 결론은 정반대입니다. 손수현 임차권등기는 판정상 대항력 없음으로 잡히면서도, 명세서에는 매수인에게 대항할 수 있고 배당 부족 잔액을 인수한다는 문구가 있습니다. 배당표상 인수액 0원만 믿고 들어가거나, 반대로 78,000,000원 전부 인수라고 단정하는 것 모두 위험합니다.
따라서 이 사건의 결론은 입찰 보류에 가까운 확인형 물건입니다. 명세서 최신본, 임차권등기 말소 가능성, 배당순위, 손수현의 신청채권자 지위와 임차권자 지위의 관계가 정리되기 전까지는 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰가를 잡아서는 안 됩니다. 이 물건은 가격 싸움이 아니라 권리정합성 확인 싸움입니다.
