인천지방법원 2025타경511983. 인천 미추홀구 주안동 로앤그린 4층 401호, 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 등기부상 대항력 있는 주택임차권 자체보다 그 임차권을 어떻게 처리하느냐에 있습니다. 임차인 김순남은 2022.08.04 전입·확정일자를 갖추고, 보증금은 179,000,000원입니다. 말소기준권리인 2024.09.12 주식회사 디케이마린 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에, 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저매각가 85,750,000원에서 배당표상 임차인에게 배당되는 금액은 83,806,500원, 미배당액은 95,193,500원입니다. 확약이 없다면 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득비용은 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511983 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 26-33 로앤그린 4층 401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 석정로376번길 14-9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 전용면적 | 48.87㎡ |
| 소유자 | 이아름 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 85,750,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 179,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
2011.07.08 근해안강망수산업협동조합 근저당권 78,000,000원과 2013.05.16 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 78,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2024.09.12 주식회사 디케이마린의 가압류 15,378,516원입니다. 이후 2025.09.01 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순남 | 4층 401호 전부 · 주거 (임차권등기) | 179,000,000원 | 2022.08.04 | 2022.08.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 |
② 시세 비교 — 확약 반영 시 가격 할인폭이 크다
로앤그린은 12세대, 2011.06.27 준공이며 대상 면적은 48.87㎡입니다. 확인된 거래는 4건이고 전체 평균은 154,000,000원입니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균 157,000,000원과 최신 거래 179,000,000원을 우선합니다. 최근 거래 흐름은 과거보다 8.3% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 48.87㎡ | 4 | 179,000,000원 |
| 2022.03 | 51.16㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2021.09 | 48.66㎡ | 5 | 144,000,000원 |
| 2021.08 | 48.66㎡ | 5 | 145,000,000원 |
말소동의 확약을 반영하면 실질취득은 현재 최저가와 같은 85,750,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 157,000,000원의 54.6%, 전체 평균 154,000,000원의 55.7%입니다. 최신 거래 179,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 확약의 효력이 실제로 적용된다는 전제에서 성립합니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,943,500원 |
| 1. 임차인 김순남 보증금 | 179,000,000원 | 83,806,500원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 디케이마린 | 15,378,516원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차인 김순남의 미배당액은 95,193,500원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안북초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 주안역이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호이며 위생·상하수도·가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지 북측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,288,000원/㎡, 토지면적 179.8㎡이며 평지의 세로장방형 다세대주택 부지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 물건의 핵심입니다. 확약의 대상이 김순남의 을구 5번 주택임차권 전체인지, 매수인에게 잔존채무가 남지 않는 조건인지 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 김순남은 2022.08.04 전입·확정일자를 갖춘 임차인으로, 확약이 없다면 미배당 보증금 인수가 발생합니다.
- 현재 회차 인수 계산. 배당표상 현재 최저가에서는 83,806,500원 배당 후 95,193,500원이 부족합니다. 이는 확약 전 원칙상 인수액입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 최저가 60,024,999원·인수 120,455,451원, 4회 유찰 시 최저가 42,017,499원·인수 138,138,816원으로 계산됩니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 커집니다.
- 시세 기준. 확약이 유효할 때 현재 실질취득 85,750,000원은 최근 12개월 평균 157,000,000원의 54.6%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 최저가”보다 확약의 효력이 먼저다
겉으로 보면 감정가 175,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰되어 85,750,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 임차인 김순남의 보증금은 179,000,000원이고, 전입·확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약이 없다면 현재 회차 미배당액 95,193,500원을 매수인이 인수하는 구조라, 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
이 사건을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 제공된 명세 내용대로 확약이 해당 임차권을 해소한다면 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 85,750,000원으로 최근 12개월 평균 157,000,000원의 54.6%입니다. 결국 이 사건의 핵심은 가격 자체가 아니라 확약서의 적용 범위를 원문으로 확인하는 것입니다.
