인천지방법원 2025타경512317. 인천 부평구 부평동 한승타워2차 5층 502호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층이며, 본건은 5층입니다. 현재 소유자는 김대성으로, 2020년 3월 9일 매매를 원인으로 2020년 4월 3일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 280,000,000원입니다.

이 사건은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자보다 임차권 처리와 토지 별도등기를 먼저 봐야 합니다. 윤아로의 전입일은 2022년 4월 1일이고, 말소기준권리는 2022년 7월 18일 국의 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있으며, 보증금도 290,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 확약이 없다면 ‘최저가가 싸 보이는’ 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 ‘확약’이 핵심

2017년 농협은행 근저당권 192,000,000원은 2020년 4월 3일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준권리는 2022년 7월 18일 국의 압류입니다. 그런데 윤아로의 주민등록·점유개시일은 그보다 앞선 2022년 4월 1일이고, 확정일자는 2022년 3월 7일입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로 정리됩니다.

실제 임차인은 윤아로 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 표시돼 있으며, 임차인 인원에 중복 합산하지 않습니다.

② 가격 — 감정가 대비 49%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 143,080,000원으로 감정가 292,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 절대금액은 크게 내려왔지만, 동일 오피스텔의 최근 실거래 수치가 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 볼 수 없습니다.

확약을 반영하면 현 회차 실질취득액은 최저가와 같은 143,080,000원입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 룰상 미배당 보증금 149,723,120원이 추가돼 실질부담이 크게 달라집니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 단순한 ‘49% 할인’보다 확약의 유효성과 실거래 확인이 선행돼야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 143,080,000원 가정)

위 표는 제공된 배당 시뮬레이션 그대로의 기계적 배당입니다. 그 계산에서는 윤아로 보증금 중 149,723,120원이 미배당되어 매수인 인수로 표시됩니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평시장역 동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천1호선 부평시장역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 윤아로 임차권 인수를 실질 0원으로 보는 핵심 근거입니다. 말소 대상과 효력 조건을 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 토지 별도등기 확인. 1토지 을구 1번 근저당권설정등기가 별도등기로 표시돼 있으므로 토지 등기와 대지권 관계, 매각 후 부담 여부를 대조해야 합니다.
• 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 한승타워2차와 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래·매물을 별도로 확인해야 합니다.
• 임차인 현황 재확인. 현재 확인되는 실제 임차인은 윤아로 1명이지만, 확약은 그 임차권에만 적용됩니다. 현황조사와 전입세대 확인을 통해 추가 점유자를 점검해야 합니다.
• 명도·점유 상태 확인. 임차권등기가 돼 있는 물건인 만큼 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 매각대금에서 우선 처리될 수 있는 세금 등은 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 확약과 토지 별도등기가 먼저다

이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 292,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가는 143,080,000원까지 내려왔습니다. 그러나 원래 권리구조만 보면 보증금 290,000,000원의 대항력 임차인이 있어, 현 회차에서도 미배당액 149,723,120원이 남는 구조입니다.

결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 윤아로 임차권에 적용하면 실질 인수는 0원, 현 회차 실질취득은 143,080,000원으로 정리됩니다. 다만 실거래 수치가 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없고, 토지 별도등기라는 별도의 확인사항도 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 확약의 효력 확인, 토지 별도등기 해소 여부, 최근 오피스텔 시세 확인입니다.