* 확약서에 따른 실질 인수 0원은 임차권등기 말소뿐 아니라 보증금 미배당분에 관한 매수인 책임까지 유효하게 해소되는 경우를 전제로 합니다. 제출 사실이 확인된 확약서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서이며, 대항력 포기 문구는 확인되지 않았습니다. 따라서 0원은 확정된 법적 결론이 아닌 조건부 금액입니다.
인천지방법원 2025타경512431. 인천 운서동 더예스 클라우드 에이동 10층 1004호, 전유면적 21.03㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 최정미이며, 2020년 5월 11일 거래가액 135,676,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 김채원이 보증금 100,000,000원으로 거주했고, 보증금을 반환받지 못한 상태에서 주택임차권등기가 이루어진 구조입니다. 2025년 9월 17일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 100,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 49%라는 할인율이 아닙니다. 2024년 5월 21일 등기된 임차권이 2025년 3월 5일 말소기준 압류보다 앞선다는 사실입니다. 매각물건명세서에는 해당 임차권등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 단서가 있어, 최종적인 매수인 부담은 확약서의 효력과 범위에 따라 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512431 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3092-3 더예스 클라우드 에이동 10층 1004호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(오피스텔) · 전유면적 21.03㎡ · 10층 건물 중 10층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 임차권등기상 주거용 임대차 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인 | 2019.12.20 |
| 소유자 | 최정미 (2020.05.11 소유권이전 · 거래가액 135,676,000원) |
| 감정가 | 118,000,000원 |
| 최저매각가 | 57,820,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2025.03.05 갑구 5번 압류 · 국(서인천세무서장) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
을구 순위 1번 주택임차권등기는 인수권리이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨.
이는 임차권등기의 말소 가능성을 판단하는 중요한 근거입니다. 다만 말소동의와 임대차보증금 반환채무에 대한 매수인 책임 포기는 구분하여 확인해야 합니다. 현재 확인된 문구에는 임차인 김채원의 대항력 포기나 보증금 잔액 청구 포기가 명시되어 있지 않습니다. 확약서 원문에서 해당 책임까지 해소되는 것으로 확인되면 실질 인수액을 0원으로 볼 수 있습니다. 확인 전에는 룰상 미배당 보증금 43,620,760원을 잠재 인수액으로 유지하는 것이 적절합니다.말소기준 압류 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 인천광역시 중구의 압류는 이미 말소됐으며, 최초 신탁등기도 소유권이전 과정에서 말소된 상태입니다. 따라서 이 사건의 권리분석은 선순위 임차권과 확약서의 효력 확인에 집중됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억 원의 처리
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김채원 | 10층 1004호 21.03㎡ 전부 | 100,000,000원 | 있음 | 있음 | 확약 효력 확인 필요 |
| 실제 임차인 | 김채원 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.02.22 |
| 확정일자 | 2022.02.22 |
| 전입신고일 | 2022.03.22 |
| 점유개시일 | 2022.03.22 |
| 임차권등기 | 2024.05.21 · 을구 1번 |
| 임차보증금 | 100,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.05.21 |
| 현재 회차 예상배당 | 56,379,240원 |
| 룰상 미배당액 | 43,620,760원 |
| 확약 내용 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
| 실질 인수 |
조건부 0원
보증금 잔액에 대한 매수인 책임까지 해소되는 경우. 미확인 시 43,620,760원 인수 가능성 유지. |
③ 최저가와 실질취득 — 49% 할인율의 함정
감정가는 118,000,000원이고 현재 최저가는 57,820,000원입니다. 감정가의 49%라는 숫자만 보면 상당히 낮아진 가격입니다. 그러나 선순위 보증금 100,000,000원을 함께 고려하면 다른 결과가 나옵니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 118,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 57,820,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 선순위 보증금 | 100,000,000원 | 실제 임차인 김채원 |
| 예상 배당 | 56,379,240원 | 현재 회차 기준 |
| 미배당 보증금 | 43,620,760원 | 확약 미반영 룰상 인수액 |
| 확약 미확인 시 실질취득 | 101,440,760원 | 최저가 + 미배당 보증금 |
| 확약 효력 충족 시 실질취득 | 57,820,000원 | 보증금 잔액 인수 0원 조건 |
낙찰가 57,820,000원 + 미배당 보증금 43,620,760원 = 실질취득 101,440,760원
배당 과정에서 집행비용이 먼저 공제되기 때문에 실질취득액은 보증금 100,000,000원보다 집행비용 상당액만큼 높게 계산됩니다. 낙찰가가 추가로 낮아지더라도 미배당 보증금은 증가하므로, 실질취득액은 보증금 약 1억 원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 보증금 부담은 남는다
| 구분 | 최저가 | 룰상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 57,820,000원 | 43,620,760원 | 101,440,760원 |
| 3회 유찰 (34%) | 40,474,000원 | 60,654,532원 | 101,128,532원 |
| 4회 유찰 (24%) | 28,331,800원 | 72,578,172원 | 100,909,972원 |
실질취득액은 각 회차 매각가와 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 확약에 따른 실질 인수 0원이 유효하게 확인되지 않은 경우를 나타냅니다. 회차별 집행비용 추정 차이로 합산금액에는 소폭 차이가 있습니다.
이 표에서 확인할 수 있는 것은 명확합니다. 낙찰가가 57,820,000원에서 28,331,800원으로 내려가더라도 룰상 실질취득은 약 1억 원 수준에 머뭅니다. 따라서 선순위 보증금 승계가 남는 상황에서는 추가 유찰 자체가 매수인에게 큰 가격 이익을 만들어주지 않습니다. 반대로 확약이 보증금 잔액 인수까지 해소한다면 각 회차의 매각가가 실제 취득가격 판단의 기준이 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,440,760원 |
| 1. 임차인 김채원 · 보증금 우선변제 | 100,000,000원 | 56,379,240원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 임차인 배당 예상액과 신청채권자 배당액은 제공된 배당 계산에 따른 값으로, 실제 채권 귀속과 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 시세 비교 — 저렴하다는 결론은 아직 금물
감정가는 118,000,000원이며 현재 최저가는 57,820,000원입니다. 하지만 감정가 대비 할인율만으로는 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 동일 건물 또는 유사한 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격과 거래 추세를 확인해야 합니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 118,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 최저가 | 57,820,000원 | 감정가의 49% |
| 확약 미확인 시 실질취득 | 101,440,760원 | 시세 비교에 적용할 부담액 |
| 확약 효력 충족 시 실질취득 | 57,820,000원 | 인수 0원 조건 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판단 보류 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 운서역(공항철도) 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 운서역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 2019년 12월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 장방형이며 4면이 외곽 공도에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 속합니다. 경제자유구역, 성장관리권역, 장애물제한표면구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 토지거래 규제. 외국인 토지거래허가구역 지정 이력이 있으며, 기재된 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 입찰 시점 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 공부·건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 운서역 인근 입지이지만 전유면적 21.03㎡의 소형 오피스텔입니다. 실제 매매 수요와 매도 가능가격은 최근 거래사례를 통해 별도로 판단해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약서에서 임차권등기 말소 범위, 이행 조건 및 매수인에 대한 보증금 잔액 청구 포기 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인의 대항력 포기 여부. 말소동의 확약서 제출만으로 김채원의 대항력까지 포기된 것으로 단정해서는 안 됩니다. 임차인 본인의 권리와 보증기관의 권리 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 승계액. 현재 회차의 미배당액은 43,620,760원입니다. 확약 효력이 충분히 확인되지 않는다면 이 금액을 매수인 잠재 부담으로 반영해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권 관계. 신청채권자의 청구액 100,000,000원과 임차보증금 100,000,000원의 관계를 확인하고 중복 계산을 피해야 합니다.
- 실거래 시세. 동일 건물·유사 면적의 최근 12개월 거래가격, 최신 거래 및 가격 추세를 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 확약 미확인 시 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 증가하므로 실질취득 부담은 크게 줄지 않습니다.
- 점유·명도. 임차권등기상 점유개시일은 2022년 3월 22일입니다. 현재 실제 점유자와 명도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 공과금. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분과 추가 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 확약서 원문을 입찰 직전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 확약서의 효력이 먼저다”
이 사건은 감정가 118,000,000원의 오피스텔이 2회 유찰되어 최저가 57,820,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 대항력 있는 실제 임차인 김채원의 보증금은 100,000,000원이고, 현재 회차의 예상 미배당액은 43,620,760원입니다. 확약이 보증금 잔액에 대한 매수인 책임까지 해소하지 못한다면 실질취득액은 101,440,760원입니다. 추가 유찰이 발생해도 실질취득 부담은 보증금 약 1억 원 수준으로 유지됩니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 미배당 보증금에 대한 매수인 책임까지 유효하게 해소하는 것으로 확인되면, 실질 인수는 0원이고 현재 회차의 매수대금 기준 실질취득액은 57,820,000원이 됩니다. 다만 확인된 확약 내용은 임차권등기 말소동의이며, 임차인의 대항력 포기 여부까지 확정된 것은 아닙니다.
최근 실거래 시세도 확인되지 않았으므로, 어느 경우에도 감정가 대비 할인율만으로 저렴한 물건이라고 평가하기 어렵습니다. 결론은 확약서 원문 확인이 권리분석의 선결 조건이며, 가격 판단은 확정된 실질취득액을 최근 시세와 비교한 이후에 가능합니다.
