의정부지방법원 2025타경63030. 가좌마을7단지꿈에그린 706동 1층 102호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가 713,000,000원에서 두 차례 유찰돼 349,370,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 450,000,000원의 77.6%라서 싸 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가만 비교하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 임차인 이충현의 전입일은 2020.02.19로 말소기준권리인 2022.04.14 에스비아이저축은행 근저당보다 앞섭니다. 매각배당 계산상 보증금 300,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있어, 현 회차 실질취득가는 649,370,000원입니다.
따라서 가격 비교의 기준도 최저가 349,370,000원이 아니라 실질취득 649,370,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 3월 450,000,000원 한 건이고, 최신 거래 역시 450,000,000원입니다. 과거 거래까지 합친 12건 평균은 702,500,000원이지만 2021~2024년의 650,000,000원~850,000,000원대 고가 거래가 섞여 있습니다. 최근 구간은 과거 구간보다 38.0% 하락해 있으므로, 전체 평균을 근거로 현 회차 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63030 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1105 가좌마을7단지꿈에그린아파트 706동 1층 102호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 161.24㎡ · 지상20층 중 1층 |
| 소유자 | 김명국 2분의 1 · 정경옥 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 713,000,000원 / 349,370,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 364,645,408원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.14 을구 31번 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 · 채권최고액 102,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 69,874,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현 소유자는 2014.12.12 임의경매 매각으로 취득한 김명국·정경옥 공유자입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.04.14 에스비아이저축은행 근저당 102,000,000원입니다. 이후 진선화 근저당 120,000,000원, 파주세무서 압류, 국민건강보험공단 압류, 근로복지공단 가압류 10,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이충현 건물 전부 · 주거 | 2020.02.19 계약 2020.01.18 · 1차 확정일자 2020.01.21 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미반영 승계 300,000,000원 |
2025.03.27의 을구 34-1은 새로운 임차인을 추가한 것이 아니라 기존 34번 주택임차권의 경정등기입니다. 경정 내용에는 1차 계약 2020.01.18, 2차 계약 2024.02.04, 보증금 300,000,000원이 기재되어 있으므로 보증금을 두 번 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 이충현 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 4.5억, 추세는 -38.0%
가좌마을7단지꿈에그린 동일면적 161.24㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 702,500,000원이지만, 최근 12개월 거래는 2026년 3월 450,000,000원 한 건뿐입니다. 최신 거래도 같은 450,000,000원이며 최근 구간이 과거 구간보다 38.0% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 161.24㎡ | 14 | 450,000,000원 |
| 2024.12 | 161.24㎡ | 14 | 650,000,000원 |
| 2024.10 | 161.24㎡ | 16 | 670,000,000원 |
| 2024.06 | 161.24㎡ | 17 | 650,000,000원 |
| 2023.03 | 161.24㎡ | 7 | 780,000,000원 |
| 2022.05 | 161.24㎡ | 17 | 825,000,000원 |
| 2022.01 | 161.24㎡ | 9 | 850,000,000원 |
| 전체 평균 | 161.24㎡ | 12건 | 702,500,000원 |
| 최근 12개월 | 161.24㎡ | 1건 | 450,000,000원 |
최저가만 놓고 보면 최근 거래 대비 77.6%라 할인처럼 보입니다. 하지만 인수액을 더한 649,370,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 450,000,000원보다 199,370,000원 높습니다. 실질취득 기준 약 144.3%이므로 현 회차를 “시세보다 싸다”라고 표현할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 349,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,691,180원 |
| 인수 · 임차인 이충현 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 3. 근저당 · 진선화 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 111,678,820원 |
매각대금 349,370,000원 중 집행비용 5,691,180원, 채권자 배당 232,000,000원, 소유자 잔여 111,678,820원으로 계산됩니다. 이충현 보증금 300,000,000원은 매각대금 분배 밖에서 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 송포초등학교 남측 인근. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지상20층 건물입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제1종·제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 단지. 가좌마을7단지꿈에그린은 545세대, 2010.03.29 준공입니다.
- 거래 유동성. 동일면적 최근 12개월 실거래가 1건이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.6회·낙찰률 11.11%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 회차는 349,370,000원에 보증금 인수 300,000,000원을 더한 649,370,000원이 핵심 기준입니다.
- 임차권 원본 확인. 이충현의 전입 2020.02.19, 임차권등기 2025.02.26, 보증금 300,000,000원 및 2025.03.27 경정 내용을 원본 명세서와 대조해야 합니다.
- 입찰보증금 20%. 특별매각조건으로 현 최저가 기준 매수신청보증금은 69,874,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 702,500,000원보다 최근 450,000,000원을 우선 기준으로 보고, 최근 대비 과거 추세 -38.0%를 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 시 재계산. 최저가가 보증금 300,000,000원 아래로 내려가면 배당액과 미배당 인수액을 다시 계산해 실질취득가를 산정해야 합니다.
- 세금·관리비 등 별도 확인. 당해세와 공용부분 관리비 등 매수인 부담 가능 항목은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “6.49억 실질취득”을 봐야 한다
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 713,000,000원 대비 최저가가 349,370,000원까지 내려왔다는 점입니다. 최저가만 보면 최근 실거래 450,000,000원보다 낮습니다. 그러나 대항력 있는 이충현의 보증금 300,000,000원을 현재 배당구조대로 인수하면 실질취득은 649,370,000원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 450,000,000원이고, 시장 추세는 -38.0%입니다. 실질취득가가 최근 시세의 약 144.3%인 상태에서 두 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 더구나 동일면적 최근 12개월 거래가 1건이고 단지 경매 낙찰률도 11.11%여서 환금성까지 보수적으로 봐야 합니다. 현 회차의 핵심은 싸게 내려온 최저가가 아니라, 선순위 임차보증금을 포함한 총 취득부담입니다.
