인천지방법원 2025타경512688. 인천 부평구 갈산동 우남카사벨라 5층 504호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강호경으로, 2021.10.29. 소유권을 이전받았고 거래가액은 145,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.12.13. 등기된 배종인의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021.10.03., 확정일자는 2021.10.05., 점유개시는 2021.10.29., 주민등록은 2021.11.01.로 모두 2025.09.24. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
따라서 확약서를 떼어 놓고 권리 순서만 보면 배종인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 보증금은 145,000,000원으로 현재 최저매각가 47,040,000원보다 훨씬 큽니다. 매각대금 47,040,000원을 기준으로 집행비용 1,246,720원을 먼저 빼면 임차인에게 45,793,280원이 배당되고, 계산상 99,206,720원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 169-11 우남카사벨라 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 제5층 제504호 |
| 임차권 범위 | 제5층 제504호 37.23㎡ 전부 |
| 소유자 | 강호경 · 2021.10.29. 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 경매개시보다 앞선다
등기부에는 과거 우리은행 근저당과 국민은행 근저당이 있었지만 각각 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석의 중심은 배종인의 주택임차권입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다. 배종인은 전입신고가 경매개시보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력 있음 우선변제권 있음 산식상 미배당 존재 상태입니다.
② 임차인 분석 — 산식상 인수와 실질 인수를 구분해야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 배종인 제5층 제504호 37.23㎡ 전부 | 전입 2021.11.01 확정 2021.10.05 점유개시 2021.10.29 | 145,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
현재 회차 배당계산만 적용하면 보증금 145,000,000원 중 45,793,280원이 배당되고 99,206,720원이 미배당으로 남습니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 낙찰가 47,040,000원과 미배당액을 합친 총부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,720원 |
| 1. 임차인 배종인 보증금 | 145,000,000원 | 45,793,280원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 배종인 보증금 부족분은 99,206,720원으로 계산됩니다. 다만 말소동의 확약서가 제출된 해당 임차권은 실질 인수 0원으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 산식은 달라진다
| 회차 | 매각가 | 산식상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 47,040,000원 | 99,206,720원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,927,999원 | 113,064,705원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 23,049,599원 | 122,765,294원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 단순히 최저가 47,040,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 제출돼 있어 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈산역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 갈산역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물의 제5층 제504호이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 등 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비·위생설비·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 북서측으로 차량 통행이 가능한 포장 공도와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(갈산2지구)·과밀억제권역·폐기물매립시설 설치제한지역이며, 2025.08.26. 지정된 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역과 도시관리계획 입안 내용이 기재돼 있습니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 내부 상태는 탐문조사를 종합해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 조건에서 효력이 발생하고 실제 임차권 말소가 어떻게 진행되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 직접 확인이 불가능했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표만 보면 99,206,720원의 부족분이 남지만, 이 사건은 해당 임차권에 대한 확약 때문에 실질 인수 0원으로 판단하는 구조입니다.
- 시세 원본 확보. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격이 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “산식상 9,920만원 인수”와 “실질 인수 0원”을 구분해야 한다
이 사건은 표면적으로는 위험해 보입니다. 배종인의 보증금은 145,000,000원이고, 현재 최저가 47,040,000원에서 계산하면 99,206,720원이 배당되지 못하기 때문입니다. 확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 총부담이 크게 줄지 않는 구조입니다.
하지만 여기에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 따라서 해당 배종인 임차권은 확약 이행을 전제로 실질 인수 0원으로 반영합니다. 다만 실거래 시세가 없어 47,040,000원이 시장가격 대비 싼지는 판단할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 최저가 할인율이 아니라 확약서의 실제 효력·말소 절차·현 점유상태를 입찰 전에 확정하는 것입니다.
