인천지방법원 2025타경512698. 박촌동 성원예가 1동 4층 503호로, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 160,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 78,400,000원입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 김민영 임차인의 선순위 대항력과 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다.
김민영 임차인은 2021년 11월 22일 확정일자, 11월 25일 주민등록, 12월 13일 점유개시로 확인되고 보증금은 200,000,000원입니다. 현재 소유자 강호경의 소유권이전 등기일인 2021년 12월 20일보다도 임대차 관련 주요 일자가 앞섭니다. 이후 2024년 1월 25일 임차권등기가 설정됐고, 2025년 9월 24일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512698 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 박촌동 46 성원예가 1동 4층503호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 장제로1025번길 29-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 단지형다세대주택 |
| 소유자 | 강호경 · 2021.12.20 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
과거 한국양봉농업협동조합의 근저당권 68,400,000원은 2018년 10월 11일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 경매개시결정은 2025년 9월 24일이고, 김민영 임차인의 전입·확정일자·점유 및 임차권등기는 그보다 모두 앞섭니다. 따라서 확약을 배제하고 권리관계만 보면 이 임차권은 매수인이 떠안을 수 있는 선순위 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민영 | 4층 503호 전부 | 200,000,000원 | 有 | 有 | 없음 |
| 임대차계약일 | 2021.11.21 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.11.22 |
| 주민등록일 | 2021.11.25 |
| 점유개시일 | 2021.12.13 |
| 임차권등기 | 2024.01.25 · 보증금 200,000,000원 |
| 배당요구 | 2024.01.25 · 우선변제권 행사 가능 |
임차인 목록상 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 200,000,000원을 다른 보증기관 신고액과 중복 합산할 사안은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정 · 확약 반영 전 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 임차인 김민영 보증금 | 200,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액 123,411,200원은 선순위 대항력 때문에 원칙상 인수되는 금액입니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 리포트의 실질 인수액에는 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 가격·회차 해석 — 최저가만 보면 안 된다
현재 최저가 78,400,000원은 감정가 160,000,000원의 49%입니다. 그러나 선순위 임차권을 확약 없이 계산하면 현재 회차의 룰상 인수액이 123,411,200원이라 낙찰가 하락 자체가 총부담 감소로 바로 이어지지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 룰상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 78,400,000원 | 49% | 123,411,200원 |
| 3회 유찰 시 | 54,880,000원 | 34.3% | 146,507,840원 |
| 4회 유찰 시 | 38,416,000원 | 24.01% | 162,675,488원 |
이 사건은 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않았으므로 현재 최저가 78,400,000원이 시세보다 저렴한지 여부는 단정하지 않습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 확약 효력 확인과 별도의 현장 시세 확인을 분리해서 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 단지형다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 사용승인일자는 2016.10.20입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 박촌동 인천소양초등학교 북측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 인천1호선 박촌역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 노폭 약 5m 내외 도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 승강기설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 3필지 일단지의 부정형 완경사이며 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 김민영 임차권등기와 정확히 연결되는지, 말소 조건과 적용 범위를 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
- 확약 효력과 룰상 인수를 분리. 확약 반영 시 실질 인수는 0원이지만, 확약이 적용되지 않는다면 현재 회차 미배당 123,411,200원이 인수되는 구조입니다.
- 임차인 배당요구 확인. 김민영은 2024.01.25 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현황과 인도 상태를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 싸다고 판단하지 말고 박촌동 단지형다세대주택의 최근 거래·매물 수준을 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건은 ‘최저가’보다 ‘확약서’가 먼저다
표면상으로는 감정가 160,000,000원에서 두 차례 유찰돼 78,400,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리구조만 놓고 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어, 확약이 없다면 현재 회차에서도 123,411,200원의 미배당액을 매수인이 떠안는 구조입니다.
반전은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이를 정확도 기준대로 반영하면 김민영 임차권의 실질 인수는 0원이 되고, 권리 기준 실질취득액은 현재 최저가인 78,400,000원이 됩니다. 다만 단지형다세대주택이라는 용도와 2회 유찰, 실거래 비교수치 부재를 감안하면 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 단정하기보다는 확약서의 대상·조건·효력을 원문으로 확정하는 것이 이 사건의 가장 중요한 입찰 전 확인사항입니다.
