인천지방법원 2025타경512710. 부평동 라온밸리온 4층 403호, 감정평가상 오피스텔입니다. 이 사건은 등기부만 보면 2024년 3월 25일 인천광역시 압류가 말소기준권리이고, 그 뒤의 케이뱅크 가압류·국 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 중심은 담보권이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다.
임차인 이소영의 임대차계약일은 2022년 8월 8일, 확정일자는 2022년 8월 11일, 전입·점유 개시는 2022년 8월 22일입니다. 말소기준인 2024년 3월 25일 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 보증금은 254,000,000원으로 현재 최저가 129,500,000원을 크게 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512710 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 126-6 라온밸리온 4층 403호 · 인천광역시 부평구 부흥로359번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제4층 제403호 58.9427㎡ 전부 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 · 사용승인일 2017.01.13 |
| 소유자 | 신민호 · 2022.08.24 매매 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 254,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
등기부상 2017년 농협은행 근저당은 2022년 8월 22일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2024년 3월 25일 인천광역시 압류입니다. 이보다 앞서 이소영이 2022년 8월 22일 전입·점유를 시작했으므로 임차인의 대항력은 살아 있습니다. 이후의 케이뱅크 가압류, 국 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이소영 제4층 제403호 58.9427㎡ 전부 | 254,000,000원 | 2022.08.22 | 2022.08.11 | 2024.09.04 | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 인수 0 |
이소영은 보증기관의 중복 신고나 대위·승계 항목이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금은 254,000,000원 한 건만 봅니다. 배당표상 현재 최저가 129,500,000원에서 집행비용 2,613,000원을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 126,887,000원이고, 일반적인 대항력 인수 규칙만 적용할 경우 부족분은 127,113,000원입니다.
* 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 반영하면 이소영 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 위 127,113,000원·165,381,700원·192,087,191원은 확약을 배제하고 일반 대항력 규칙만 적용한 경우의 금액입니다.
③ 가격 판단 — 최저가 70%만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 185,000,000원의 70%인 129,500,000원입니다. 그러나 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 이 숫자만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수는 없습니다. 확약을 전제로 한 실질취득 역시 129,500,000원이므로 가격 평가는 결국 현장 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 1. 임차인 이소영 보증금 | 254,000,000원 | 126,887,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 17,359,755원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 254,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 임차인 보증금 미배당 127,113,000원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서의 HUG 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동 ‘부흥오거리’ 북동측 인근. 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 섞인 지역으로 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 용이하고 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이나 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약 원본 대조. 이 사건의 권리판단은 말소동의 확약의 실제 효력과 적용 범위가 핵심입니다. 을구 3번 이소영 임차권이 정확히 대상인지 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 확약 미이행 시 숫자 기억. 현재 회차의 일반 대항력 규칙상 인수액은 127,113,000원입니다. 확약을 확인하지 않고 최저가만 보는 입찰은 위험합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 우위를 판단하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 오피스텔의 내부 상태·수리비는 현장 확인 대상입니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 현재 실제 점유 상태가 일치하는지 현황조사와 현장을 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.295억”보다 먼저 볼 것은 확약이다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 185,000,000원에서 한 번 유찰되어 129,500,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 본질은 할인율이 아닙니다. 실제 임차인 이소영의 보증금이 254,000,000원이고 전입이 말소기준보다 앞서기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권 말소동의 확약서 제출이라는 결정적인 조건이 있습니다. 이를 반영하면 이소영 임차권의 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차의 실질취득은 129,500,000원으로 정리됩니다. 반대로 확약이 빠지면 현재 회차의 룰상 인수는 127,113,000원입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리의 핵심은 확약 원본 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
