인천지방법원 2025타경512716. 인천 서구 검암동 태성휴빌5차 3층 301호, 전용 37.48㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 170,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 119,000,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 이주봉은 2021.07.09 전입·점유를 시작했고 2021.06.15 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 2022.12.20 접수됐으므로, 임차인의 전입·점유가 더 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석해야 합니다.
보증금은 199,000,000원입니다. 현재 최저가 119,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,466,000원을 제외한 116,534,000원이 임차인에게 배당되고, 남는 82,466,000원은 매수인 인수 예상액으로 계산됩니다. 즉 낙찰가 119,000,000원에 이 금액까지 합친 실질취득은 201,466,000원입니다. 보증금보다 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조라, 추가 유찰 자체가 곧 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 611-7 태성휴빌5차 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.48㎡ · 제3층 제301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인 | 2018.03.08 |
| 소유자 | 서인석 (2021.07.05 매매 · 거래가액 199,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2018.04.24 설정된 근해안강망수산업협동조합 근저당권은 2018.10.19 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.12.20 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 이주봉의 전입·점유는 2021.07.09로 그보다 앞섭니다. 2023.08.09 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인되므로 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주봉 | 199,000,000원 | 2021.07.09 | 2021.06.15 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
③ 가격 착시 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 보증금 부근
현재 회차 최저가 119,000,000원만 놓고 보면 감정가의 70%이고, 비교 실거래 199,000,000원의 59.8%라 매우 싸 보입니다. 하지만 이 사건은 그 방식으로 보면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 매수인의 인수액이 늘어납니다. 결국 실질취득은 보증금 199,000,000원 부근에 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 119,000,000원 | 82,466,000원 | 201,466,000원 |
| 2회 유찰 시 | 83,300,000원 | 117,599,400원 | 200,899,400원 |
| 3회 유찰 시 | 58,310,000원 | 142,139,580원 | 200,449,580원 |
④ 실거래 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
태성휴빌5차 전용 37.48㎡의 확인된 거래는 두 건으로, 모두 199,000,000원입니다. 거래월은 2021.06과 2021.07이며 모두 3층입니다. 표본 수가 2건이고 거래 시점도 2021년이므로, 현재 가치 판단에는 보수적으로 접근해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 37.48㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 2021.06 | 37.48㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 평균 | 37.48㎡ | 2건 | 199,000,000원 |
현재 최저가 119,000,000원은 비교 실거래의 59.8%지만, 이 비율에는 임차보증금 인수가 반영되지 않습니다. 현재 회차 실질취득 201,466,000원은 비교 거래가 199,000,000원보다 2,466,000원 높습니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 40% 싸다”고 평가하는 것은 권리구조를 빠뜨린 계산입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 이주봉 보증금 | 199,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 보증금 중 116,534,000원이 배당되고 82,466,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검암경서동행정복지센터 동측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 검바위역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.03.08 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 3층 301호입니다. 위생·급배수·난방·전기·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 416.0㎡, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 서측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,628,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 태성휴빌5차는 14세대 규모이고, 확인된 전용 37.48㎡ 실거래 표본은 2021년 2건입니다. 현재 시세 판단에 사용할 최신 거래 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득을 기준으로 판단. 현재 회차는 119,000,000원이 아니라 예상 인수 82,466,000원을 더한 201,466,000원이 핵심 가격입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 매각가는 내려가지만 예상 인수액이 반대로 증가해 실질취득은 200,899,400원·200,449,580원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 확약서 원문 확인. 제공 내용은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출까지 확인됩니다. 대항력 포기까지 포함되는지 원문을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 보증금 199,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다.
- 시세 재확인. 비교 실거래는 2021.06·2021.07 두 건뿐이므로 입찰 전 현재 인근 다세대 매매가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.19억에 사는 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 119,000,000원이지만, 실제 판단 기준은 그 숫자가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 임차인 이주봉의 보증금이 199,000,000원이고, 현재 예상배당 후에도 82,466,000원이 남습니다. 따라서 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득은 201,466,000원입니다.
확인된 동일 면적 실거래는 199,000,000원 두 건뿐이고 거래 시점도 2021년입니다. 그 제한된 비교 기준으로도 실질취득은 실거래보다 높습니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커져 총부담은 199,000,000원 보증금 부근에서 유지됩니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 대항력 포기 여부와 실제 미배당 보증금의 확정입니다. 현재 제공 내용만으로는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 근거로 인수액을 0원 처리할 수 없습니다.
