인천지방법원 2024타경582619. 인천 남동구 간석동에 있는 전용 38.61㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 68,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 23,324,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 34%라 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 먼저 임차권 구조를 봐야 하는 사건입니다. 한국토지주택공사 명의 전세권 70,000,000원과 임차권등기 70,000,000원이 경매개시결정보다 앞서 존재하고, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차의 예상 배당에서는 매각대금 23,324,000원 가운데 집행비용 819,832원을 제외한 22,504,168원이 임차보증금에 배당됩니다. 따라서 70,000,000원 중 47,495,832원이 미배당으로 남고 매수인에게 승계됩니다. 결국 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득 총액은 70,819,832원입니다. 더 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 커지는 구조라, 총 부담은 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582619 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석로15번길 58-9, 2동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 38.61㎡ · 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 노혜경 · 2022.10.31. 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 23,324,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 71,419,178원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
| 표시 참고 | 통칭 동신빌라 2동 · 외부표시 3동 |
① 권리 흐름 — 앞선 임차권이 핵심이다
등기부상 과거 한국주택은행 근저당권 9,100,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 핵심은 2024.08.20. 설정된 한국토지주택공사 전세권 70,000,000원과 2024.10.07. 등기된 임차권 70,000,000원입니다. 이 두 권리는 2024.12.30. 경매개시결정보다 앞서 있고, 제공된 권리분석상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 분류됩니다. 이후 2025.03.05. 신용보증기금 가압류 6,817,765원은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건
| 구분 | 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 최혜정 | 2024.07.26 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 2024.07.26 / 2024.08.19 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 최혜정 보증금 승계 |
실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 한국토지주택공사는 최혜정의 보증금에 대해 대위·승계한 보증기관이므로, 최혜정과 한국토지주택공사의 보증금을 별도 합산하면 안 됩니다. 등기부에는 한국토지주택공사 명의 전세권과 임차권등기가 모두 존재하지만, 제공된 자료는 이를 최혜정 보증금 70,000,000원의 중복 신고·승계 구조로 명시하고 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동신빌라3,4 전용 38.61㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 41,600,000원이지만 과거 52,000,000원·54,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06. 20,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 20,000,000원입니다. 최근 거래 수준은 이전 거래 대비 -57.4%로 크게 낮아진 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 38.61㎡ | -1 | 20,000,000원 |
| 2025.05 | 38.61㎡ | 3 | 42,000,000원 |
| 2025.02 | 38.61㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 38.61㎡ | 1 | 54,000,000원 |
| 2022.03 | 38.61㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 38.61㎡ | 1건 | 20,000,000원 |
현재 최저가 23,324,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균 20,000,000원의 116.6%입니다. 즉 최저가 자체도 최근 시세보다 낮지 않습니다. 더 중요한 것은 인수액을 더한 실질취득 70,819,832원입니다. 최근 시세 20,000,000원과 비교하면 가격 메리트가 아니라 큰 부담 초과로 봐야 합니다. 전체 평균 41,600,000원 대비 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,324,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 819,832원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 70,000,000원 | 22,504,168원 |
| 2. 한국토지주택공사 전세권 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 | 6,817,765원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차보증금에 22,504,168원이 배당되고, 부족분 47,495,832원은 매수인 인수로 계산됩니다. 제공된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 것이 아니라 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질부담 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 23,324,000원 | 47,495,832원 | 매각가 + 인수 |
| 4회 유찰 시 | 16,326,799원 | 54,367,083원 | 매각가 + 인수 |
| 5회 유찰 시 | 11,428,759원 | 59,176,959원 | 매각가 + 인수 |
현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 같은 현상이 반복됩니다. 낙찰가는 23,324,000원 → 16,326,799원 → 11,428,759원으로 낮아지지만, 인수액은 47,495,832원 → 54,367,083원 → 59,176,959원으로 증가합니다. 따라서 “다음 회차면 더 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 이 물건에는 그대로 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 신명여고 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 1층 102호이며 사용승인일은 1991.08.03.입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 3미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 353.0㎡ 토지, 완경사·자루형, 공시지가 1,090,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동신빌라3,4는 12세대이며, 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 25.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 23,324,000원이 아니라 인수 47,495,832원을 합친 실질부담을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 재확인. 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액은 매수인 인수로 명시돼 있으므로 배당요구·보증기관 대위금·잔존채권액을 원문 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 한국토지주택공사는 최혜정 보증금의 대위·승계자로 표시되어 있으므로 실제 임차인은 1명이며 보증금 70,000,000원을 이중 합산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 41,600,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 20,000,000원을 우선해 판단해야 합니다. 최근 흐름은 -57.4%입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하므로 총 부담이 함께 떨어진다고 볼 수 없습니다.
- 표시 확인. 통칭 동신빌라 2동이지만 외부표시는 3동이므로 현장 호수·동 표시를 직접 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “7,000만원 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 68,000,000원, 최저가 23,324,000원입니다. 하지만 권리분석을 통과시키고 나면 핵심 숫자는 달라집니다. 배당 후 남는 임차보증금 47,495,832원을 매수인이 인수하므로, 현재 회차 실질취득은 70,819,832원입니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 20,000,000원이고 최근 가격 흐름도 -57.4%입니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 총 부담이 보증금 수준에서 유지되는 대항력 인수형입니다. 단지 경매 평균 유찰도 3.0회이고 낙찰률도 25.0%입니다. 낙찰가가 싸 보인다는 이유만으로 접근할 사건이 아닙니다. 이 물건은 권리·가격·환금성을 함께 보면 매수자에게 매우 불리한 구조이며, 특히 실질취득액을 최근 시세와 비교하지 않으면 가장 큰 판단 오류가 생깁니다.
