의정부지방법원 2025타경63872. 고양시 일산동구 성석동 아젤리아3차 제2동 제4층 제401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 180,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 88,200,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2016.09.30. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 48,000,000원이며, 이후의 이정하 근저당·전세권, 산와대부 가압류, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기부상 2024.10.25. 이정하 명의 근저당권 58,500,000원과 전세권 5,000,000원이 존재하지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유관계는 입찰 전 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63872 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1227-189 아젤리아3차 2동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 지상4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 유길현 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 88,200,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 50,119,693원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 입찰보증금 | 17,640,000원 (최저매각가격의 20%) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.09.30. 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 이정하 근저당권과 전세권, 산와대부 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 스마트에셋대부와 대성파트너스대부의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 67.8%
아젤리아3차(1,2,3동)는 25세대이며, 비교 대상 면적은 57.17㎡입니다. 확인되는 실거래는 3건이고, 최근 12개월 거래는 2026.08의 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 57.17㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.06 | 57.17㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 2021.06 | 57.17㎡ | 3 | 162,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 57.17㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
현재 최저가 88,200,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 130,000,000원의 67.8%입니다. 감정가 180,000,000원과 비교하면 49% 수준까지 내려온 상태입니다. 따라서 현재 가격은 최신 실거래보다 낮습니다.
다만 전체 3건 평균 163,666,666원은 2022년 199,000,000원 거래가 포함된 수치라 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 거래가격은 과거 거래군 대비 28.0% 낮아진 추세로 표시돼 있으므로, 단순 할인율만 보고 판단하기보다 최근 가격 하락과 거래 표본의 적음을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이정하 | 58,500,000원 | 38,212,400원 |
| 3. 전세권 · 이정하 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 산와대부주식회사 | 8,973,323원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 120,473,323원 중 예상 배당액은 86,212,400원이며, 미배당액은 34,260,923원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 미배당 변화
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 34,260,923원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 60,244,644원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 43,217,999원 | 42,040,075원 | 78,433,248원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 현재 회차에서는 경매신청자의 청구액 50,119,693원에 비해 배당액이 38,212,400원으로 전액 충족되지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 “성석삼거리” 북동측 인근. 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 노선버스 정류장 거리 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물의 4층 401호이며, 개별난방·위생 및 급배수·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 다세대주택 건부지로 이용 중이며 단지 내 포장도로가 개설돼 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역 등의 지정이 있으며, 공시지가는 646,100원/㎡입니다.
- 거래성. 아젤리아3차(1,2,3동)는 25세대이며 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 17,640,000원입니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 최근 실거래 우선. 전체 평균 163,666,666원보다 2026.08 최신 거래 130,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 데이터 취지에 맞습니다.
- 하락 추세. 최근 가격이 과거 거래군보다 28.0% 낮은 것으로 집계돼 있으므로 낙찰 후 추가 가격 하락 가능성을 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 등기 확인. 신한은행 근저당 이후 이정하 근저당·전세권·산와대부 가압류·압류는 매각으로 소멸하는지 입찰 직전 최신 등기부로 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 법원 원본 서류를 최종 기준으로 삼아야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 최근 시장은 내려왔다”
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2016.09.30. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·전세권·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 180,000,000원에서 2회 유찰돼 88,200,000원까지 내려와, 2026.08 최신 실거래 130,000,000원의 67.8%입니다. 다만 최근 거래가 1건뿐이고 가격 추세가 -28.0%라는 점, 단지가 25세대라는 점을 함께 보면 핵심은 단순한 할인율보다 실제 점유 상태와 최근 하락한 시장에서의 환금성을 확인하는 데 있습니다.
