인천지방법원 2025타경512838. 계산동 월드빌 2층 203호 다세대주택입니다. 감정가는 136,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 66,640,000원입니다. 권리분석의 중심은 등기부상 소유권이나 압류보다 박정화의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.02.07, 확정일자는 2022.02.09, 전입·점유개시는 2022.02.28로 확인됩니다.
말소기준권리로 선언된 계양구 압류는 2023.01.05이므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력 있음으로 분석됩니다. 보증금 135,000,000원에 대해 배당요구도 했고 우선변제권도 갖습니다. 단순 계산이라면 현재 매각가에서 집행비용을 제외하고 65,040,480원이 배당되어 69,959,520원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512838 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 898-8 월드빌 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 강호경 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 경매개시 채권자 | 주택도시보증공사 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있으나 확약으로 정리
현재 권리구조에서 가장 중요한 순서는 2022.02.28 임차인의 전입·점유 → 2023.01.05 계양구 압류 → 2024.03.15 주택임차권등기 → 2025.09.29 강제경매개시결정입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 박정화는 대항력을 갖는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정화 | 2층 203호 42.05㎡ 전부 | 135,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0 |
임대차계약일 2022.02.07 · 확정일자 2022.02.09 · 전입 및 점유개시 2022.02.28 · 배당요구일 2024.03.15. 말소동의 확약을 반영하지 않은 배당 계산상 미배당은 69,959,520원입니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 일반적으로 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 배당표만 적용하면 매각대금 66,640,000원에서 집행비용 1,599,520원을 제외한 65,040,480원이 임차인에게 배당되고, 미배당 69,959,520원이 남습니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 해당 임차권에 대해서는 이 룰상 미배당액을 실제 매수인 부담으로 잡지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 66,640,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,599,520원 |
| 1. 임차인 박정화 보증금 | 135,000,000원 | 65,040,480원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 부족분은 69,959,520원입니다. 다만 말소동의 확약이 제출되어 있어 이 금액은 매수인의 실질 인수액으로 반영하지 않습니다. 집행비용은 1,599,520원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약 확인은 계속 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 66,640,000원 | 69,959,520원 | 135,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 46,648,000원 | 89,591,664원 | 135,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 32,653,599원 | 103,334,166원 | 135,000,000원 |
위 ‘룰상 매수인 인수’는 확약을 적용하지 않은 계산값입니다. 이 사건은 말소동의 확약이 있으므로 박정화 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 따라서 유찰이 더 진행되면 실질취득액도 해당 회차의 낙찰가 기준으로 낮아지는 구조입니다. 다만 입찰 시점에 확약의 유효성과 적용 범위를 원본에서 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경인여자대학교 남측 인근으로 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 제반 환경 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 내 2층 203호이며 위생·급배수·난방시설이 되어 있습니다.
- 도로. 본건 북측으로 공도와 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리 안전성은 확약서에 직접 의존하므로 적용 대상과 말소 조건을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 상태 확인. 박정화는 보증금 135,000,000원, 전입 2022.02.28, 확정일자 2022.02.09의 대항력·우선변제 임차인입니다.
- 가격은 실거래 별도 대조. 최저가가 감정가 49%라는 사실만으로 시세 대비 할인이라고 단정하지 말고 주변 실제 거래가격과 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 46,648,000원, 4회 유찰 시 32,653,599원으로 계산돼 있으나 확약 유효성 확인이 선행돼야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·임차권등기·확약서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 위험한 임차권보다 중요한 것은 ‘확약의 효력’
겉으로 보면 보증금 135,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수 위험형 물건입니다. 현재 최저가 66,640,000원만 놓고 계산하면 69,959,520원의 미배당 보증금이 남습니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
결국 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 확약서가 실제로 매수인의 임차보증금 승계 위험을 제거하는지 원본으로 최종 확인하는 것입니다. 그 조건이 유지된다면 현재 회차의 실질취득액은 66,640,000원입니다. 다만 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세 메리트를 단정하지는 않습니다.
