의정부지방법원 2025타경64353. 경기도 파주시 조리읍 장곡리의 골드레이크타운비1동 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택 1세대로 이용 중입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 장화순 씨가 2019.07.05. 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 우리은행이 채권최고액 151,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2024.12.30. 서민금융진흥원 가압류 15,781,426원과 2025.09.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 225,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 110,250,000원까지 내려왔습니다. 다만 동일 지역·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 49%라는 숫자 자체를 시세 할인으로 해석하면 안 됩니다. 특히 감정평가상 주변은 다세대주택·단독주택·소규모 공장·창고·농경지·공릉저수지 등이 혼재하는 지역으로 평가돼 환금성은 실제 수요와 현장 가격조사가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64353 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 장곡리 183-3 골드레이크타운비1동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 1세대 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 장화순 · 2019.07.05. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 110,250,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 131,413,596원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 건물 표기 | 공부상 비1동 · 건물 외벽에는 “102동”으로 표기 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.07.05. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 장석명 근저당권 56,200,000원은 2025.10.21. 해지로 이미 말소됐고, 2024.12.30. 서민금융진흥원 가압류와 2025.09.29. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 시세 검증이 먼저
현재 최저매각가는 110,250,000원으로 감정가 225,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 77,175,000원, 4회 유찰 시 54,022,500원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 110,250,000원 | 59,674,926원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 77,175,000원 | 92,195,576원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 54,022,500원 | 114,931,331원 |
하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 감정가는 경매의 기준가격일 뿐 현재 시장의 실제 매수 가능 가격과 같다는 보장이 없습니다. 2회 유찰됐다는 사실 자체도 현재 가격에 시장이 즉시 반응하지 않았다는 신호로 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,343,500원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 151,800,000원 | 107,906,500원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 15,781,426원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 110,250,000원 가정 시 채권자 총 청구액 167,581,426원 중 107,906,500원이 배당되고, 59,674,926원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제이퍼블릭골프클럽 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·소규모 공장 및 창고·농경지·공릉저수지 등이 혼재합니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 유사사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 계획관리지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이며 2025.08.26. 지정 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나, 공부상 비1동이고 건물 외벽에는 “102동”으로 표기돼 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서, 현장 방문을 통해 실제 점유자와 전입 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 주변 다세대 실거래와 매물 호가를 직접 대조한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 확인. 현재 가격은 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 단순 할인율보다 입지·건물 상태·수요·매도기간을 확인해야 합니다.
- 동 표기 확인. 등기상 비1동과 외벽 “102동” 표기가 함께 존재하므로 현장에서 목적물 위치와 호수를 정확히 특정해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정평가서상 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2019.07.05. 우리은행 근저당권과 후순위 권리의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 것
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격 판단입니다. 감정가 225,000,000원에서 두 번 유찰돼 110,250,000원까지 내려왔지만 비교할 최근 실거래 시세가 없어 49%라는 할인율만으로 저가매수라고 단정할 수 없습니다. 여기에 감정평가서상 임대관계가 미상이고 주변 환경도 다세대·단독·공장·창고·농경지가 혼재합니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격과 점유·환금성은 현장검증이 필요한 사건입니다.
