인천지방법원 2025타경513006. 주안동 보광그랑베르 1동 7층 701호, 전유면적 67.46㎡의 오피스텔입니다. 2018년 12월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 7층에 위치합니다. 현 소유자는 이아름으로 2022년 6월 15일 매매를 원인으로 265,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부 자체보다 임차권과 확약서의 결합입니다. 실제 임차인은 양미미 1명이며, 2022년 6월 10일 전입·점유, 2022년 4월 25일 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 2024년 2월 15일 국민건강보험공단 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 대항력 있는 임차인입니다. 다만 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 적혀 있어, 본 분석에서는 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 매수인 인수액을 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513006 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1506-5 보광그랑베르 1동 7층701호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 동주길10번길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전유면적 67.46㎡ · 14층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 이아름 (2022.06.15. 매매 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 107,310,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인, 그리고 말소동의 확약
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양미미 제7층 제701호 67.46㎡ 전부 | 2022.06.10 확정일자 2022.04.25 | 265,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
임차인은 2024년 7월 11일 임차보증금 265,000,000원으로 주택임차권등기를 마쳤고, 배당요구도 한 상태입니다. 현재 최저가 107,310,000원 가정의 배당표에서는 집행비용을 제외한 105,007,660원이 임차인에게 우선배당되고, 부족분 159,992,340원이 남는 구조로 계산되어 있습니다.
등기상 과거 중소기업은행 근저당, 신한은행 근저당, 홍철희 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024년 2월 15일 국민건강보험공단 압류이며, 이후 미추홀구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 거래 표본은 2022년 2건
보광그랑베르 전용 67.46㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 평균은 282,500,000원, 최신 거래는 2022년 8월 300,000,000원입니다. 현재 최저가 107,310,000원은 이 실거래 평균의 38.0%입니다. 확약 반영 후 실질취득도 107,310,000원이므로 숫자상 격차는 큽니다. 다만 두 거래가 모두 2022년이라, 이 수치만으로 2026년 현재 시세가 동일하다고 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 67.46㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2022.06 | 67.46㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 평균 | 67.46㎡ | 2건 | 282,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,302,340원 |
| 1. 임차인 양미미 보증금 | 265,000,000원 | 105,007,660원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 단순 계산상 임차인 미배당액은 159,992,340원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로 본 분석의 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 배당표는 집행비용 2,302,340원을 반영한 현재 회차 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 2018년 12월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다.
- 입지. 주안남초등학교 북측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 인천지하철2호선 시민공원역이 있어 교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 40미터, 북측 약 7미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·승강기·소화전·주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 보광그랑베르는 총 12세대이고 확인된 동일면적 거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 매각가 산정 시 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 대조. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 서류입니다. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 양미미의 전입·점유는 2022.06.10, 확정일자는 2022.04.25로 말소기준 2024.02.15보다 앞섭니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 인수형입니다.
- 단순 배당 룰상 인수액. 현재 회차에서는 임차인 예상배당 105,007,660원, 부족분 159,992,340원으로 계산됩니다. 이 금액은 확약을 적용하지 않은 비교용 수치입니다.
- 시세 시차. 확인된 거래는 2022.06 265,000,000원, 2022.08 300,000,000원입니다. 입찰 전 현재 호가·최근 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 총 12세대 규모이므로 아파트 대단지와 같은 거래 빈도를 전제로 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서와 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “위험한 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 265,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가보다 보증금이 훨씬 커서 전형적인 인수형으로 보입니다. 실제로 확약을 배제한 현재 회차 배당 계산에서는 미배당 보증금 159,992,340원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차에서 보는 실질취득 기준은 107,310,000원입니다. 과거 동일면적 실거래 평균 282,500,000원 대비 숫자상 낮지만, 거래가 2022년 2건뿐이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 이 사건의 승부처는 “최저가가 얼마나 낮은가” 하나가 아니라, 확약서의 실제 효력 확인과 현재 오피스텔 시세·환금성 검증입니다.
