40,180,000원
인천지방법원 2025타경513376. 인천 미추홀구 학익동 은혜쉐르빌 비동 202호, 전용 36.78㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 82,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 40,180,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 신경식이며 2021.11.30 매매를 원인으로 2021.12.07 소유권을 취득했고, 거래가액은 83,000,000원입니다.
권리의 핵심은 가격이 아니라 임차관계입니다. 을구 5번 이창우의 주택임차권은 보증금 83,000,000원, 확정일자 2021.11.01, 전입·점유개시 2021.11.30으로 2025.10.27 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 원칙적인 배당계산만 보면 매각대금에서 배당받지 못한 부분이 매수인에게 이어질 구조지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어 이창우 관련 인수는 실질 0원으로 봅니다.
문제는 이 확약의 범위 밖입니다. 한상윤은 2024.07.31, MULUMBA MOUSSA DEBIA는 2024.09.08, DIAKITE TAHIROU는 2024.10.03, SIDOROVA ELIZAVETA는 2025.07.25 전입으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일은 모두 2025.10.27보다 앞서므로, 이들을 곧바로 “인수 없음”으로 처리해서는 안 됩니다. 대항력 가능·미상으로 남겨 두고 실제 계약관계와 점유를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513376 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 710-6 은혜쉐르빌 비동 2층202호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 한나루로341번길 110 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.78㎡ · 철근콘크리트조 경사지붕 4층 건물 내 제2층 제202호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 신경식 · 2021.11.30 매매 · 거래가액 83,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 40,180,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 83,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 그 밖의 점유자는 미상
② 임차인·점유자 확인
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창우 | 2021.11.30 | 83,000,000원 | 2021.11.01 | 대항력 | 우선변제 | 승계 없음 |
| 한상윤 | 2024.07.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| MULUMBA MOUSSA DEBIA | 2024.09.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| DIAKITE TAHIROU | 2024.10.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| SIDOROVA ELIZAVETA | 2025.07.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
이창우는 2층 202호 36.78㎡ 전부에 대한 임차권등기가 있고 배당요구도 확인됩니다. 반면 나머지 점유자는 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 보증금 인수액을 산정할 수 없으므로 총 실질취득액은 아직 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘싸다’ 판정은 아직 이르다
은혜쉐르빌B동 전용 36.78㎡ 거래표본은 3건입니다. 시세지표상 최근12개월 평균은 80,333,333원, 최신 거래는 2022.05 · 70,000,000원입니다. 현재 최저가 40,180,000원은 최근12개월 평균의 50.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 36.78㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2022.01 | 36.78㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2021.11 | 36.78㎡ | 2 | 83,000,000원 |
| 평균 | 36.78㎡ | 3건 | 80,333,333원 |
표면 가격만 보면 최저가가 시세지표의 절반 수준입니다. 그러나 이 사건에서는 최저가가 곧 실질취득가가 아닙니다. 이창우 관련 인수는 확약으로 0원이지만, 확약 밖 점유자들의 보증금이 미상이라 추가 인수액이 확인되지 않았기 때문입니다. 또 확인된 실거래 월이 2021.11부터 2022.05까지라 매각기일 2026.10.01과의 시점 차이도 큽니다. 따라서 50.0%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,123,240원 |
| 1. 임차인 이창우 보증금 | 83,000,000원 | 39,056,760원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 83,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형만 적용하면 이창우 보증금 중 43,943,240원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 이창우 관련 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 이창우 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 40,180,000원 | 43,943,240원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 28,126,000원 | 55,780,268원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 19,688,200원 | 64,066,188원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 이창우 보증금의 미배당액이 증가하는 구조입니다. 즉 최저가만 내려간다고 실질취득이 같은 폭으로 싸지는 사건이 아니었습니다. 다만 이 사건에는 말소동의 확약서가 있어 이창우 부분만 그 인수구조를 제거합니다. 확약 밖 점유자 위험은 그대로 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천학산초등학교 남서측 인근. 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 4층 건물, 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 PVC샷시이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함되며 공시지가는 1,219,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래표본. 은혜쉐르빌B동은 12세대, 사용승인 관련 기준일은 2002.03.11이며 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 5번 이창우 임차권이 실제로 말소되는 범위와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 한상윤 확인. 2024.07.31 전입. 보증금·확정일자·실제 점유·임대차계약을 확인해야 합니다.
- MULUMBA MOUSSA DEBIA 확인. 2024.09.08 전입. 보증금·확정일자가 미상입니다.
- DIAKITE TAHIROU 확인. 2024.10.03 전입. 보증금·확정일자가 미상입니다.
- SIDOROVA ELIZAVETA 확인. 2025.07.25 전입. 보증금·확정일자가 미상입니다.
- 시세 시점 확인. 확인된 거래는 2021.11·2022.01·2022.05이므로 2026.10.01 매각기일에 앞서 최근 거래 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 배당 외 항목 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “확약이 하나의 위험을 지웠다고 전체가 깨끗해진 것은 아니다”
이 사건의 표면은 강합니다. 감정가 82,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 40,180,000원, 시세지표상 최근12개월 평균 80,333,333원의 50.0%입니다. 선순위 임차권자인 이창우도 배당모형상 43,943,240원이 남지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 때문에 실질 인수 0원으로 반영할 수 있습니다.
그러나 그 다음 줄이 더 중요합니다. 한상윤·SIDOROVA ELIZAVETA·MULUMBA MOUSSA DEBIA· DIAKITE TAHIROU의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 전입일은 모두 말소기준인 2025.10.27보다 앞섭니다. 이들의 임차관계가 정리되지 않은 상태에서는 실질취득액 자체가 확정되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “40,180,000원이니 싸다”가 아니라, 이창우 확약의 효력과 나머지 점유자들의 실제 임대차를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
