인천지방법원 2025타경513427. 작전동 일신그린타운 1층 102호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강호경이고, 2022.03.02 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 150,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.03.08 등기된 윤석일의 주택임차권 150,000,000원입니다. 전입신고일 2022.03.04, 점유개시일 2022.03.02, 확정일자 2022.01.18로, 2025.10.28 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정된 임차인입니다.

통상 이 구조만 보면 현재 최저가 67,480,000원에 낙찰될 경우, 집행비용 1,614,640원을 공제한 65,865,360원이 임차인에게 배당되고 보증금 부족분 84,134,640원이 남습니다. 즉 최저가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘어나 낙찰가만 보고 가격이 싸졌다고 볼 수 없는 전형적인 선순위 임차인 구조입니다. 그러나 이 사건에는 별도의 결정적 조건이 있습니다. 매각물건명세서에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

현재 등기상 핵심은 2024.03.08 윤석일의 주택임차권입니다. 임대차계약일자와 확정일자는 2022.01.18, 점유개시는 2022.03.02, 주민등록일자는 2022.03.04이고 보증금은 150,000,000원입니다. 배당요구도 2024.03.08 이루어졌습니다. 2025.10.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 뒤에 들어왔으므로, 임차권 자체는 경매개시결정보다 선순위입니다.

② 가격 구조 — 70%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다

감정가는 96,400,000원, 현재 최저매각가는 67,480,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다만 같은 물건의 최근 실거래 평균·최신거래· 가격추세 수치가 없어, 70%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

특히 확약을 반영하지 않는 단순 권리계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 증가합니다. 2회 유찰 시 매각가 47,236,000원에서 계산상 매수인 인수액은 104,014,248원, 3회 유찰 시 매각가 33,065,199원에서는 117,929,975원입니다. 즉 선순위 임차권만 놓고 보면 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락을 의미하지 않습니다. 이 사건에서만 말소동의 확약서 때문에 그 계산상 인수액을 실질 0원으로 조정하는 것입니다.

③ 예상배당표 (매각가 67,480,000원 가정)

배당계산상 윤석일 임차인의 보증금 부족분은 84,134,640원입니다. 이는 선순위 대항력만 적용한 룰상 인수액이며, 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·물적 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 계양구 작전동 소재 작전초등학교 남서측 인근이며, 공동주택·다세대주택·단독주택·소규모 공장·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 남측으로 노폭 3M 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층~지상4층 건물 중 제1층 제102호이며, 기본적인 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 준공업지역, 정비구역(작전구역 주거환경개선 정비구역), 과밀억제권역이며 가축사육제한구역과 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.
• 물적 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 룰상 84,134,640원과 실질 0원을 가르는 핵심입니다. 윤석일 임차권에 대한 말소 조건과 적용 범위를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
• 임차인 1명 구조 확인. 윤석일은 보증기관 승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 정리되어 있으며, 보증금 150,000,000원, 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 확인됩니다.
• 70% 할인율 과신 금지. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 최근 실거래 시세 비교값이 없으므로, 숫자만 보고 가격 메리트를 부여하지 않아야 합니다.
• 회차별 계산 혼동 주의. 확약을 제외한 계산에서는 2회 유찰 시 104,014,248원, 3회 유찰 시 117,929,975원의 임차인 미배당이 생깁니다. 낙찰가 하락만으로 실질취득이 줄어드는 일반 물건과 구조가 다릅니다.
• 소재 표기 대조. 주소는 일신그린타운 1층102호이고, 매각물건명세서 비고에는 일신그린타운 206동에 소재한다고 기재되어 있으므로 현장과 원문을 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가자료를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 확약서가 먼저다

표면만 보면 감정가 96,400,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 67,480,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 물건의 본질은 할인율이 아니라 150,000,000원 선순위 임차권입니다. 확약을 반영하지 않은 현재 회차 계산에서는 84,134,640원이 미배당되어 매수인에게 남는 구조이므로, 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있습니다. 그 확약을 윤석일 임차권에 반영하면 실질 인수액은 0원, 현재 회차의 실질취득은 67,480,000원입니다. 따라서 권리분석의 결론은 “선순위 임차권 자체는 크지만, 확약서로 실질 인수는 해소되는 구조”입니다. 다만 최근 실거래 시세 수치가 없기 때문에, 67,480,000원이 시장가격보다 싼지 여부는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 권리는 확약서 확인이 핵심, 가격은 별도 시세 검증이 핵심입니다.