인천지방법원 2025타경513467. 인천 남동구 간석동 리더스타워 에이동 14층 1413호, 전유면적 26.33㎡ 전부가 대상인 오피스텔입니다. 현재 소유자는 정일록으로, 2022년 6월 15일 매매를 원인으로 거래가액 67,000,000원에 취득했습니다. 사건의 핵심은 소유권이나 근저당이 아니라 김채영의 주택임차권입니다. 임차보증금이 110,000,000원으로 감정가보다 크고, 전입·점유가 2022년 7월 15일이라 2025년 10월 29일 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
등기부상 2007년 계양농업협동조합 근저당 46,800,000원은 2011년 10월 24일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석상 말소기준은 2025년 10월 29일 강제경매개시결정이고, 이에 앞선 김채영 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있습니다. 이 확약을 김채영 임차권에 한해 반영하면 실제 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 14층 1413호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(오피스텔) · 26.33㎡ 전부 · 지상 20층 건물 내 14층 |
| 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가 당시 폐문 부재로 내부 확인하지 못함 |
| 소유자 | 정일록 (2022.06.15 매매 · 거래가액 67,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 31,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2025.10.29 강제경매개시결정입니다. 김채영은 2022.06.22 임대차계약·확정일자를 갖추고, 2022.07.15 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 2024.08.12에는 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 따라서 대항력 有 · 우선변제권 有인 실제 임차인 1명으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 제14층 제1413호 26.33㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.15 | 2022.06.22 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
② 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 65,000,000원, 현재 최저매각가는 31,850,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격과 직접 대조할 수 있는 수치가 없어, 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 근거는 부족합니다.
특히 이 물건은 이미 2회 유찰된 오피스텔입니다. 감정가 대비 할인폭은 커졌지만, 유찰 횟수 자체도 시장이 앞선 회차 가격에서 낙찰을 만들지 못했다는 사실을 보여줍니다. 따라서 현재 가격은 ‘감정가 대비 낮다’까지만 확인할 수 있고, ‘최근 시세보다 싸다’는 평가는 하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 973,300원 |
| 1. 임차인 김채영 보증금(우선변제) | 110,000,000원 | 30,876,700원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김채영 보증금 중 79,123,300원이 미배당되어 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출된 해당 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 110,000,000원에 수렴하는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 20층 건물의 14층 1413호입니다. 사용승인일은 2007.05.17입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동, 간석오거리역 남측 인근입니다. 주변은 오피스텔과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 소재해 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 40미터, 동측 약 35미터, 남측 및 남서측 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 공시지가는 3,542,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 이미 2회 유찰된 이력이 확인됩니다. 최근 실거래 비교 수치 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 대조. 주택도시보증공사의 확약이 을구 3번 김채영 주택임차권을 정확히 대상으로 하는지, 추가 조건은 없는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰·대금납부 후 실제 임차권 말소에 필요한 서류와 절차가 어떻게 진행되는지 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘저가’로 판단하지 말고, 인근 오피스텔의 최근 거래·매물과 직접 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했으므로 수리 범위와 점유 상태를 별도로 점검하세요.
- 2회 유찰 원인 점검. 권리 외에 오피스텔의 면적·수요·관리비·내부 상태 등 가격 형성 요인을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “79,123,300원 인수형”을 확약이 뒤집는다
이 사건을 숫자만 보면 보증금 110,000,000원이 최저가 31,850,000원을 크게 웃도는 전형적인 선순위 임차권 인수형입니다. 현재 배당 계산상 김채영에게 30,876,700원이 배당되고 79,123,300원이 남기 때문에, 확약이 없다면 실질 취득부담은 낙찰가가 아니라 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있습니다. 그 확약을 해당 김채영 임차권에 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 권리 기준 실질취득은 31,850,000원입니다. 다만 이 결론은 확약의 유효성과 적용 범위가 그대로 유지된다는 전제에 서 있습니다.
가격 측면에서는 또 다른 판단이 필요합니다. 감정가의 49%까지 내려왔지만 이미 2회 유찰된 오피스텔이고, 최근 실거래 평균·최신 거래가격과 직접 비교할 수 있는 수치가 없어 ‘31,850,000원이 시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다. 결국 이 물건의 핵심은 확약서의 효력 확인과 오피스텔 시세의 별도 검증입니다.
