* 위 인수액과 실질취득액은 배당표에 기재된 임차보증금 미배당액을 매수인이 인수하는 경우의 산출액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용되어 임차보증금 반환채무까지 매수인에게 승계되지 않는 것이 확인되면 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 처리할 수 있습니다. 다만 현재 확인되는 확약 문구는 임차권등기 말소동의에 관한 것으로, 임차인 자신의 대항력 포기까지 명시적으로 확인된 것은 아닙니다. 따라서 실질 인수 0원을 확정할 수 없으며, 별도 점유자의 권리 문제도 확약만으로 해소된다고 볼 수 없습니다.
인천지방법원 2025타경513502. 인천 부평구 부평동에 위치한 대림센스빌 4층 404호, 전용 31.02㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조석훈으로, 2022년 3월 8일 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 등기부상 거래가액은 125,000,000원입니다. 현재 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액도 125,000,000원입니다.
이 물건은 일반적인 근저당 중심 경매와 구조가 다릅니다. 과거 설정된 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 권리분석의 핵심은 2024년 등기된 주택임차권과 2025년 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 임차권이 경매개시결정보다 앞서고 임차인의 전입일도 앞서기 때문에, 단순히 경매개시결정이 매각으로 소멸한다고 해서 임차보증금 인수 문제가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 444-5 대림센스빌 4층 404호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평문화로142번길 14 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 4층 404호 · 임차권등기상 31.02㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 · 사용승인 2002.04.19 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.03.08 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 | 99,000,000원 |
| 최저매각가 | 48,510,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택 · 폐문부재로 내부 확인하지 못함 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
등기부에 기록된 과거 국민은행·장곡농업협동조합·한국스탠다드차타드제일은행의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 별도로 살아 있는 근저당권 인수를 전제로 계산할 근거는 없습니다.
이 사건에서 제시된 말소기준은 2025년 10월 30일 강제경매개시결정입니다. 반면 이동형의 주택임차권은 2024년 3월 26일 등기되었고, 전입 및 점유개시일은 2022년 3월 8일입니다. 따라서 임차권의 선순위성과 보증금 미배당 문제가 핵심입니다.
이 확약이 임차권등기 말소와 함께 매수인의 보증금 반환채무 인수까지 해소하는 효력을 가진 것으로 확인된다면, 이동형 관련 실질 인수액은 0원*으로 처리할 수 있습니다.
그러나 등기 말소동의와 대항력 포기는 동일한 의사표시가 아닙니다. 현재 확인되는 내용만으로 임차인 이동형의 대항력 포기나 매수인에 대한 반환채무 면제를 확정해서는 안 됩니다. 확약서 원문, 확약 주체의 권한, 적용 조건 및 법원의 매각조건을 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인된 인물 2명
임차 관련 인물은 이동형과 김지온입니다. 2024년 7월 17일의 을구 7-2번 기록은 이동형의 기존 임차권등기에 대한 확정일자 경정으로, 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 임차인 수에 추가하거나 동일한 125,000,000원을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동형 주택임차권등기 |
전입 2022.03.08 확정 2022.02.16 경정등기 반영 |
125,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 |
원칙상 인수 77,763,180원* 확약 확인 |
| 김지온 현황조사·명세서 |
전입 2025.11.10 확정일자 미상 |
미상 | 없음 제시된 전입일 기준 |
미상 |
점유 확인 보증금·점유관계 확인 필요 |
이동형의 최초 임차권등기에는 확정일자가 2022.02.18로 기재되어 있으나, 2024.07.17 경정등기에 따라 2022.02.16로 정정되었습니다. 동일 임차권의 경정으로 보증금을 중복 계산하지 않습니다. * 이동형의 인수액은 확약에 의한 인수 해소가 인정되지 않는 경우의 예상 미배당액입니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 실제 점유 형태 및 이동형과의 관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 임차보증금 액수를 임의로 만들거나 별도 점유 문제가 완전히 해소되었다고 단정할 수 없습니다. 주택도시보증공사의 확약이 김지온에게도 적용된다고 볼 근거는 없습니다.
③ 가격 분석 — 49%에 낙찰받아도 취득 부담은 별개
감정가는 99,000,000원이고, 현재 최저가는 48,510,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 그러나 이동형의 보증금은 낙찰가보다 높은 125,000,000원이므로, 보증금 반환채무가 인수되는 경우에는 최저가만으로 취득가격을 판단해서는 안 됩니다.
| 구분 | 낙찰가 가정 | 산출 인수액* | 합계 부담* |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 48,510,000원 | 77,763,180원 | 126,273,180원 |
| 3회 유찰 시 | 33,957,000원 | 92,054,226원 | 126,011,226원 |
| 4회 유찰 시 | 23,769,900원 | 102,057,958원 | 125,827,858원 |
* 임차보증금 미배당액을 매수인이 인수한다는 조건의 계산입니다. 집행비용 추정에 따른 회차별 차이가 있으며 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함되지 않았습니다. 확약이 유효하게 인수를 해소한다면 이동형 관련 인수액은 0원으로 달라질 수 있습니다. 김지온의 미확인 사항은 별도입니다.
따라서 감정가 대비 49%라는 숫자는 실제 취득비용의 할인율을 뜻하지 않습니다. 인수 해소가 확정되지 않은 상태에서는 저가 매수로 평가할 수 없습니다.
확약에 따라 인수액이 0원으로 해소되더라도 최저가 48,510,000원이 현재 시세보다 저렴한지는 별도의 최근 거래가격 확인이 필요합니다. 내부 상태 또한 확인되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,273,180원 |
| 1. 임차인 이동형 · 우선변제 | 125,000,000원 | 47,236,820원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 예상배당표에 따르면 집행비용 1,273,180원을 제외한 47,236,820원이 임차인 이동형에게 배당되고, 신청채권자 및 소유자에게 배당되는 금액은 0원입니다. 이동형의 보증금 미배당액은 77,763,180원입니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 임차보증금이 동일하더라도, 이를 서로 독립적인 임차보증금으로 더하지 않습니다. 주택도시보증공사의 실제 대위·승계 관계 및 배당 귀속은 원본 서류로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동 부흥초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하며, 감정평가상 주위 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장과 부평역이 소재합니다. 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2002년 4월 19일 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 관리상태와 수리 필요 여부는 확인되지 않은 상태입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련하여 2025.08.26부터 2026.08.25까지 토지거래계약 허가구역으로 지정된 이력이 기재되어 있습니다.
- 공부 및 건축물. 감정상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부는 위반 사항 없음으로 분류되어 있습니다.
- 환금성. 소형 다세대주택으로 최근 비교 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 환금성과 적정 매도가격을 수치로 확정하기 어렵습니다. 감정가와 최저가의 차이만으로 매각 용이성을 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 임차권등기 말소에 한정되는지, 임차보증금 반환채무 인수 해소까지 포함하는지 확인해야 합니다. 대항력 포기와 확약의 효력 발생 조건도 별도로 검토해야 합니다.
- 임차권등기 경정 확인. 이동형의 확정일자는 경정등기에 따라 2022.02.16로 확인됩니다. 을구 7번과 7-2번은 동일 임차권으로 처리해야 하며, 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 주택도시보증공사의 권리관계. 신청채권자 청구금액 125,000,000원과 이동형의 보증금 125,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 대위변제·채권승계 여부와 확약 주체의 권한을 원본으로 대조해야 합니다.
- 김지온 점유 조사. 전입일은 말소기준 이후이나 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않았습니다. 임대차계약 유무와 기존 임차권자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준 판단. 인수 해소가 인정되지 않는다면 현재 회차의 산출 취득 부담은 126,273,180원입니다. 유찰 시에도 인수액이 증가하므로 최저가 하락을 실질취득액 하락으로 오인하면 안 됩니다.
- 최근 시세 확인. 동일 건물 및 주변 유사 다세대주택의 최근 거래가격과 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다. 2022년 과거 거래가나 감정가만으로 현재 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 내부 상태·명도 확인. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았으며 별도 전입자도 존재합니다. 실제 점유자와 내부 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 실제 배당순위 및 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 예상배당표는 집행비용 추정에 따른 계산입니다.
- 매각서류 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·확약서 원문을 대조하고 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 인수액”
이 물건의 현재 최저가는 48,510,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 이동형의 임차보증금 125,000,000원과 예상 미배당액 77,763,180원을 함께 고려하면, 인수가 발생하는 경우 실질취득 부담은 126,273,180원입니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가도 보증금 미배당액이 늘어나므로 실질적인 취득 부담은 크게 줄어들지 않습니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 선순위 임차권 인수 문제가 해소될 가능성도 존재합니다. 확약에 따른 인수 해소가 확인된다면 이동형 관련 실질 인수액은 0원으로 달라질 수 있습니다. 그러나 현재 확인된 말소동의 문구만으로 임차인의 대항력 포기까지 단정해서는 안 됩니다. 별도 전입자 김지온의 점유관계도 확인이 필요합니다.
최근 실거래가격이 확인되지 않아 최저가 또는 조건부 실질취득액이 현재 시세보다 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 결국 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 확약서의 효력, 실제 보증금 인수 여부, 별도 점유관계, 그리고 현재 시세입니다. 이 사항들이 확인되기 전에는 표면적인 할인율만으로 입찰가격을 정하기 어렵습니다.
