인천지방법원 2025타경513553. 부평동 우리아파트 6층 602호입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 최저가가 크게 내려왔다는 사실보다 선순위 임차권을 실제로 매수인이 떠안느냐입니다. 임차인 최원욱은 임대차계약일 2022.01.12, 확정일자 2022.01.13, 전입·점유개시 2022.01.26이고 보증금은 139,000,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 2025.11.03 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
제공된 배당 계산에서는 현재 최저매각가 56,840,000원 중 집행비용 1,423,120원을 제외한 55,416,880원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 83,583,120원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서에는 을구 7번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 룰상 인수액을 각주로 남기되, 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 실제 임차인은 최원욱 1명이며 보증기관·대위 명의의 별도 임차인 중복신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513553 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 377-9 우리아파트 6층 602호 · 도로명 장제로159번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 6층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 강호경 · 2022.01.26 소유권이전 · 거래가액 139,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 139,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2025.11.03 강제경매개시결정입니다. 최원욱의 전입·점유개시는 2022.01.26, 확정일자는 2022.01.13이고 임차권등기는 2024.02.16이므로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 등기부 판정에서도 을구 7번 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있습니다. 원칙만 보면 매수인 인수형 사건이지만, 이 사건에는 바로 그 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 존재합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최원욱 6층 602호 37.76㎡ 전부 | 139,000,000원 | 2022.01.26 | 2022.01.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약 룰상 83,583,120원 |
② 가격 비교 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가는 116,000,000원, 현재 최저매각가는 56,840,000원이며 2회 유찰된 감정가 49% 회차입니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래 등 실제 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,423,120원 |
| 1. 임차인 최원욱 보증금 | 139,000,000원 | 55,416,880원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 139,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 83,583,120원으로 매수인 인수 계산됩니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙상 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 내 6층 602호로, 기본적인 위생·급배수 설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 최근 실거래 자료가 없어 실제 거래가격 수준과 환금성을 수치로 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이번 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 을구 7번 주택임차권등기의 말소 범위와 조건을 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당 계산의 미배당 보증금은 83,583,120원이지만 확약 반영 시 실질 인수는 0원입니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 배당 이후 실제 등기 말소가 어떤 절차와 시점으로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 56,840,000원의 실질취득가를 실제 거래가격과 대조해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 임차권등기가 존재하지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서를 직접 확인해 최종 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 표면적으로 보면 보증금 139,000,000원의 대항력 있는 임차인이 최저가 56,840,000원보다 훨씬 커서 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 부족분 83,583,120원을 매수인 인수로 표시합니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 56,840,000원입니다. 다만 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 확약의 정확한 효력·말소 범위와 실제 시장가격을 확인하는 것입니다.
