인천지방법원 2025타경513560. 부평동 헤리움노블레스 14층 1417호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 권리관계에서 가장 먼저 봐야 할 것은 감정가나 유찰률이 아니라 김소연 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.10.09, 확정일자는 2021.10.13, 전입·점유개시는 2021.11.02이며 임차보증금은 115,000,000원입니다. 현재 등기상 말소기준으로 제시된 2025.11.03 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 임차권입니다.
그 자체만 보면 낙찰자가 부담할 위험이 큽니다. 현재 회차에서 임차인에게 예상 배당되는 금액은 50,123,900원이고, 보증금 부족분 64,876,100원은 원칙상 매수인 인수 영역입니다. 그런데 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시되어 있습니다. 이 확약이 김소연 임차권에 정상적으로 적용되는 한 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513560 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 14층 1417호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부평대로 132 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 층 / 건물 | 15층 건물 내 14층 1417호 · 2014.05.13 사용승인 |
| 소유자 | 강호경 · 2021.11.06 매매 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 예외를 만든다
2014.06.13 설정된 하나은행 근저당권 61,200,000원은 2018.11.01 이미 말소됐습니다. 이후 김소연 임차인은 2021.11.02 전입·점유를 시작했고, 2023.11.23 보증금 115,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2025.11.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 김소연 임차권은 그보다 앞선 권리입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소연 | 14층 1417호 16.76㎡ 전부 | 2021.11.02 | 2021.10.13 | 115,000,000원 | 2023.11.23 | 대항력 有 우선변제 말소동의 확약 |
김소연은 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아닙니다. 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 통상의 대항력 인수형과 다릅니다.
② 가격 구조 — ‘감정가 49%’보다 확약 여부가 먼저다
현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가 51,450,000원으로 감정가 105,000,000원의 49%입니다. 하지만 대항력 임차권이 있는 사건은 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단하면 오류가 생깁니다. 확약이 없다면 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 미배당 인수액이 커지는 구조이기 때문입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 51,450,000원 | 64,876,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 36,015,000원 | 80,033,270원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 25,210,500원 | 90,643,289원 | 0원 |
표에서 보듯 확약을 배제한 원칙적 계산에서는 최저가가 51,450,000원에서 36,015,000원, 25,210,500원으로 내려갈수록 매수인 인수액은 64,876,100원에서 80,033,270원, 90,643,289원으로 증가합니다. 즉 대항력 인수형은 유찰만으로 총부담이 크게 싸지는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 가격 구조가 달라지는 이유는 오직 말소동의 확약입니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 임차인 김소연 보증금 | 115,000,000원 | 50,123,900원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙적 배당계산상 김소연 임차보증금 부족분은 64,876,100원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 김소연 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천생활예술고등학교 북서측 인근으로, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선·인천지하철 1호선 부평구청역이 소재합니다.
- 도로. 서측 약 40미터, 동측 약 7미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등이며, 감정요항표에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물로 2014.05.13 사용승인됐으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약이 김소연 임차권 전부에 적용되는지와 실제 말소 조건을 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 김소연의 을구 순위 3번 주택임차권이 매각 이후 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인하세요.
- 룰상 인수액 혼동 금지. 확약을 제외한 현재 회차 계산상 인수액은 64,876,100원입니다. 확약 적용 전제와 반드시 분리해 판단해야 합니다.
- 낙찰가만으로 가격 판단 금지. 2회 유찰·감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 배당구조 확인. 현재 가정에서는 임차인에게 50,123,900원이 우선 배당되고 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49%”보다 중요한 한 장의 확약서
이 사건을 단순히 “감정가 105,000,000원짜리가 51,450,000원까지 내려왔다”라고 보면 핵심을 놓칩니다. 김소연 임차인은 보증금 115,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권자이고, 현재 배당계산만 놓고 보면 64,876,100원이 미배당으로 남아 원칙상 매수인에게 이어지는 구조입니다. 유찰이 더 진행돼도 그 미배당 인수액은 오히려 커집니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이 확약이 김소연 임차권에 정상 적용되는 한 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 권리분석상 실질취득은 51,450,000원입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “유찰돼 싸다”가 아니라 “대항력 임차권은 크지만, 확약이 그 인수위험을 해소하는 사건”입니다. 입찰 전 마지막 확인점도 가격표가 아니라 확약서 원문입니다.
