인천지방법원 2025타경513688. 우솔빌 5층 502호, 전용 50.26㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 출발점은 2022.12.26. 국의 압류입니다. 그런데 임차인 이성수의 주민등록일자는 2021.10.26., 점유개시일자는 2021.10.27.로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.10.01.이고 배당요구까지 이뤄져 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명이 존재합니다.
따라서 확약이 없었다면 단순히 “최저가가 감정가의 49%니까 싸다”고 볼 수 없는 사건입니다. 현재 회차 배당 시 임차인에게 62,634,580원이 배당되고 보증금 부족분 87,365,420원이 남기 때문에, 통상적인 인수형 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 총 부담은 보증금 수준으로 고정되는 방향으로 움직입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이성수 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-20 우솔빌 5층 502호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 인주대로35번길 30-29 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 50.26㎡ · 5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 신재욱 · 2021.10.27. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2022.12.26. 국의 압류입니다. 임차인 이성수는 그보다 먼저 주민등록과 점유를 갖췄고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력 有·우선변제권 有로 보는 구조입니다. 2023.09.22. 설정된 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있지만, 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금의 매수인 인수 문제가 별도로 남습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성수 | 5층 502호 50.26㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.26 | 2021.10.01 | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이성수는 2021.08.13. 임대차계약, 2021.10.01. 확정일자, 2021.10.26. 주민등록, 2021.10.27. 점유개시를 갖췄고 2023.09.22. 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 보증금은 150,000,000원입니다.
③ 가격 비교 — 42.8% 숫자는 강하지만 거래 표본은 1건
우솔빌(339-20)은 총 9세대, 사용승인일 2012.05.11.인 소규모 다세대주택입니다. 전용 50.26㎡로 일치하는 거래 표본은 2021.10 거래 1건이며 거래가는 150,000,000원입니다. 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래 기준도 모두 150,000,000원이고, 현재 최저가 64,190,000원은 이 기준의 42.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 50.26㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 평균 | 50.26㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,555,420원 |
| 1. 임차인 이성수 보증금 | 150,000,000원 | 62,634,580원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 이성수 보증금 부족분은 87,365,420원입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 낙찰가 인하 효과가 사라진다
| 회차 | 매각가 | 규칙상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 64,190,000원 | 87,365,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 44,933,000원 | 106,275,794원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 31,453,099원 | 119,513,057원 | 0원 |
확약이 없는 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 커져 매수인의 경제적 부담이 보증금 150,000,000원 수준으로 수렴합니다. 즉 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 유형입니다. 반대로 이 사건에서는 확약이 해당 임차인에 적용되므로, 각 회차의 실질취득은 매각가 자체로 볼 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 2012.05.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 주위환경. 숭의로터리 남동측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 남동측 약 14미터, 남서측 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 1,917,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 9세대 소규모 물건이고 동일 면적 거래 표본이 1건이어서 가격 탐색과 재매각 시 거래 유동성을 별도로 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 이성수의 보증금 150,000,000원, 예상배당 62,634,580원, 규칙상 부족분 87,365,420원의 관계를 배당기일 전후로 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 권리 외에도 소규모 다세대 특유의 환금성, 현장 상태, 점유·명도 상황이 응찰에 영향을 줬는지 현장 확인이 필요합니다.
- 거래기준 과신 금지. 150,000,000원 거래는 2021.10의 1건입니다. 현재 최저가가 42.8%라는 이유만으로 현재 시세 대비 동일한 할인이라고 단정할 수는 없습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 매각 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 1.5억”보다 더 중요한 것은 확약의 존재다
이 사건은 표면만 보면 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 64,190,000원짜리 물건을 덮고 있는 전형적인 인수형입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 부족분은 87,365,420원입니다. 이런 사건은 원칙적으로 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어나 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되므로 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 논하면 안 됩니다.
그러나 이 물건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이성수 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 64,190,000원으로 봅니다. 가격 숫자는 거래기준 150,000,000원의 42.8%까지 내려와 있지만, 그 기준이 2021.10의 1건뿐이고 총 9세대 다세대라는 점, 이미 2회 유찰됐다는 점 때문에 권리 해소와 환금성 검토를 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
