인천지방법원 2025타경513697. 인천 미추홀구 주안동 센트라스 4층 405호, 전용 72.80㎡ 오피스텔입니다. 소유자 신재욱은 2022.04.25 매매를 원인으로 275,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 곽광훈의 임대차계약은 2022.04.07, 확정일자는 2022.04.08, 전입·점유 개시는 2022.04.25입니다. 이후 2023.08.01 임차보증금 275,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다.
이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가가 감정가보다 많이 내려갔다”만 보면 안 됩니다. 곽광훈의 임차권은 경매개시결정 2025.11.05보다 앞서고 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조라, 확약이 없다면 현재 매각가에서 배당받지 못하는 금액을 매수인이 떠안게 됩니다. 실제 배당계산상 미배당액은 144,385,920원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있어, 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513697 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 632-1 4층 405호 · 한나루로573번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 72.80㎡ · 공부상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 4층 405호 |
| 소유자 | 신재욱 · 2022.04.25 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 133,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 핵심
2019.08.07 설정된 수협은행 근저당권 187,200,000원은 2022.04.25 이미 말소됐습니다. 현재 핵심 권리는 2023.08.01 등기된 곽광훈의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.04.07, 확정일자 2022.04.08, 전입·점유개시 2022.04.25로 2025.11.05 강제경매개시결정보다 앞서며, 배당요구도 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 곽광훈 | 제4층 제405호 72.80㎡ 전부 | 275,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 있음 | 확약 반영 실질 0원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 133,280,000원
동일 면적 72.8㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 2022.04 거래는 275,000,000원, 2022.05 거래는 330,000,000원이며 평균은 302,500,000원입니다. 현재 최저매각가 133,280,000원은 이 평균의 44.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 72.8㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2022.04 | 72.8㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 평균 | 72.8㎡ | 2건 | 302,500,000원 |
확약을 반영하면 현재 회차에서 매수인의 실질취득은 최저매각가와 같은 133,280,000원입니다. 따라서 “보증금 275,000,000원을 추가로 떠안아 총 취득가가 높아진다”는 구조는 아닙니다. 반대로 확약을 무시하면 실질취득은 최저가와 미배당 인수액을 합산해야 하므로 가격 판단이 완전히 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,665,920원 |
| 1. 임차인 곽광훈 보증금 | 275,000,000원 | 130,614,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 임차보증금 부족분은 144,385,920원입니다. 다만 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조 — 최저가는 내려가도 확약 전제 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 확약 전 단순 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 133,280,000원 | 144,385,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 93,296,000원 | 183,783,328원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 65,307,199원 | 211,268,331원 | 0원 |
대항력 임차권만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로, 그 확약이 실제 매각조건대로 적용되는 한 회차가 내려가도 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천기계공업고등학교 북동측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 4층 405호이며 급배수·위생·가스·난방·승강기·주차시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,555,000원/㎡입니다.
- 단지 거래. 센트라스는 52세대, 사용승인 관련 기준일은 2018-12-20이며 동일 면적 확인 거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 매수인 인수 0원 판단의 핵심 근거입니다. 해당 임차권에 실제로 적용되는지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 임차권 선순위성 확인. 임대차계약 2022.04.07, 확정일자 2022.04.08, 전입·점유개시 2022.04.25, 임차권등기 2023.08.01입니다.
- 배당 부족분 구조 확인. 현재 단순 배당계산상 임차보증금 부족분은 144,385,920원이나 확약 반영 시 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 표본의 시점 확인. 동일 면적 확인 거래는 2022.04·2022.05 두 건이므로 평균 302,500,000원만으로 현재 시장가를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 경매 관련 후순위 권리. 2025.11.05 강제경매개시결정과 2026.05.13 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건의 표면만 보면 보증금 275,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있어 위험도가 높아 보입니다. 실제로 현재 최저가 기준 단순 배당만 하면 144,385,920원이 남습니다. 하지만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 해당 확약이 적용되는 전제에서 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가인 133,280,000원입니다.
가격만 놓고 보면 동일 면적 실거래 평균 302,500,000원 대비 44.1% 수준으로 큰 차이가 있습니다. 다만 확인되는 거래가 2022.04와 2022.05 두 건뿐이라는 점 때문에 현재 시세를 그대로 302,500,000원으로 단정하기는 어렵습니다. 결국 이 물건의 핵심은 확약의 실제 적용 여부를 확정하고, 제한된 실거래 표본을 감안해 현재 가격을 검증하는 것입니다.
