77,420,000원
인천지방법원 2025타경513729. 에코메트로3차더타워 에이동 4층 오403호, 전용 46.561㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 알리주식회사로 2022.06.15. 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 2024.01.12. 남동구 압류입니다. 이 압류가 선언된 말소기준권리이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 등기 순위만 보고 끝내면 안 됩니다. 실제 임차인 박승현 1명은 2022.04.20. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.04.04.입니다. 즉 말소기준권리인 2024.01.12. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다. 보증금은 180,000,000원으로 최저매각가보다 훨씬 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금을 더 많이 떠안아 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513729 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 에이동 4층 오403호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 46.561㎡ · 51층 건물 내 4층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 알리주식회사 (2022.06.15. 거래가 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
말소기준은 2024.01.12. 남동구 압류입니다. 이후 용인시·고양시·광양시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 박승현은 등기일 자체는 2024.12.11.이지만, 전입·점유가 2022.04.20.로 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 등기 순위가 후순위라는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박승현 | 제4층 제오403호 46.561㎡ 전부 주거 (임차권등기) | 180,000,000원 | 2022.04.20 / 2022.04.04 | 대항력 있음 우선변제 확약 반영 |
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장 자체가 하락 중
에코메트로3차더타워 동일 면적 46.56㎡의 최근 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 161,250,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 147,700,000원, 최신 거래는 2026.06. 140,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 -13.6% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 46.56㎡ | 48 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 46.56㎡ | 21 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 46.56㎡ | 37 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 46.56㎡ | 38 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 46.56㎡ | 15 | 148,500,000원 |
| 2024.01 | 46.56㎡ | 33 | 170,000,000원 |
| 2023.11 | 46.56㎡ | 36 | 174,000,000원 |
| 2023.11 | 46.56㎡ | 36 | 174,000,000원 |
| 2023.09 | 46.56㎡ | 39 | 172,000,000원 |
| 2023.08 | 46.56㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2023.02 | 46.56㎡ | 45 | 168,500,000원 |
| 2022.07 | 46.56㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 147,700,000원 |
현재 최저가 77,420,000원은 최근 12개월 평균의 52.4%입니다. 확약을 반영해 매수인 인수를 0원으로 보면 실질취득액도 77,420,000원이므로, 최근 평균 147,700,000원과 최신 거래 140,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -13.6%인 만큼 과거 전체 평균 161,250,000원을 기준으로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 1. 임차인 박승현 보증금 | 180,000,000원 | 75,626,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 미배당 보증금은 104,373,560원이지만, 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소래포구역 남서측 인근으로, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역인 소래포구역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 51층 건물 내 4층이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 에코메트로3차더타워는 644세대, 준공일은 2013.11.01.입니다.
- 시장 흐름. 동일 면적 최신 거래는 2026.06. 140,000,000원이고 최근 구간 거래 추세는 -13.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 박승현 임차권의 미배당액은 계산상 104,373,560원입니다. 말소동의 확약이 실제 매수인 인수 제거로 연결되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 임차인의 전입·점유 2022.04.20.은 말소기준 2024.01.12.보다 앞섭니다. 단순히 임차권등기일이 후순위라는 이유로 인수 위험을 배제하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적토지1 을구 1번 지상권설정등기가 별도로 표시되어 있으므로 원문 확인이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 147,700,000원, 최신 거래는 140,000,000원이며 최근 거래 추세는 -13.6%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격”의 전제는 확약서다
이 사건을 숫자만 보면 감정가 158,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 77,420,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 최근 12개월 평균 147,700,000원의 52.4%라 가격 차이도 큽니다. 하지만 권리구조의 출발점은 대항력 있는 임차인 박승현의 보증금 180,000,000원입니다. 현재 회차 기준 미배당액은 104,373,560원이고, 원칙대로라면 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득액은 낮아지지 않습니다.
이 구조를 바꾸는 자료가 바로 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 박승현 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 최저가 77,420,000원으로 내려옵니다. 다만 시장은 최근 -13.6% 하락 추세이고 이 물건은 단지 평균 유찰 1.2회를 넘어 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “최저가가 싸다”가 아니라 확약의 효력이 확인되는지, 그리고 하락 중인 최신 시세에서도 77,420,000원의 가격 차이가 유지되는지입니다.
