인천지방법원 2025타경513831. 검암동 천우웨스턴빌 102동 301호, 전용 73.79㎡ 다세대주택입니다. 감정가 229,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 112,210,000원, 감정가의 49%입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 단순 할인율이 아니라 임차인 승계 여부입니다.
등기부상 이창현은 임대차계약일 2022.04.05, 확정일자 2022.04.06, 주민등록·점유개시 2022.05.16, 보증금 204,000,000원의 주택임차권자입니다. 현재 최저가 112,210,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용 2,370,940원을 제외한 109,839,060원이 우선배당되고 94,160,940원이 남습니다. 통상 계산이라면 이 부족분이 매수인 승계 문제로 이어지지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이창현 부분의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513831 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 526-4 천우웨스턴빌 102동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 73.79㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 301호 |
| 사용승인 | 2009.04.03 |
| 소유자 | 정호석 (2023.01.03 매매 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 112,210,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 미상 점유는 별도
현재 권리분석의 핵심은 을구 11번 이창현 주택임차권입니다. 보증금은 204,000,000원이고 2022.05.16부터 주민등록·점유가 확인되며 확정일자는 2022.04.06입니다. 등기자료상 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 따라서 이창현에게 한정하면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
다만 2025.07.15~2025.07.16 전입한 PAN ELISEI, PAN PYOTR, PAN FILIPP, PAN ELLA가 현황조사에 확인됩니다. 이들의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 두어야 합니다. 이창현 확약이 이들에게 확대 적용된다는 자료도 없으므로, 이 4명의 보증금과 점유관계를 확인하기 전에는 총 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창현 | 2022.05.16 | 204,000,000원 | 有 | 有 | 확약 적용 0원* |
| PAN PYOTR | 2025.07.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| PAN ELLA | 2025.07.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| PAN ELISEI | 2025.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| PAN FILIPP | 2025.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 이창현은 배당 계산상 94,160,940원의 부족분이 발생하지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약 밖 점유자 4명의 보증금·승계 여부는 별도입니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용분은 낮지만, ‘확정 할인’은 아니다
동일 면적 73.79㎡ 거래는 2023.01 3층 205,000,000원, 2023.05 2층 169,000,000원 두 건입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 금액은 187,000,000원, 최신 거래가는 169,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 73.79㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2023.01 | 73.79㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.79㎡ | 2건 | 187,000,000원 |
이창현 확약만 적용하면 실질취득액은 현재 최저가와 같은 112,210,000원으로, 최근 12개월 평균 187,000,000원의 60.0%입니다. 최신 거래 169,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 비교는 확약 밖 점유자 4명의 추가 승계액이 없다는 전제에서만 성립합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 최저가 1.1221억만 보고 ‘시세보다 확실히 싸다’고 결론 내리는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,370,940원 |
| 1. 임차인 이창현 보증금 | 204,000,000원 | 109,839,060원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 204,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 이창현 보증금의 미배당액은 94,160,940원입니다. 다만 이창현에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 매수인 실질 인수를 0원으로 봅니다. 이 계산은 PAN 계열 점유자 4명의 미상 보증금은 포함하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 주된 확약 때문에 총액이 보증금으로 고정되지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 이창현 룰상 미배당 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 112,210,000원 | 94,160,940원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 (34%) | 78,547,000원 | 127,266,846원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 (24%) | 54,982,900원 | 150,406,792원 | 실질 인수 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이창현의 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건은 이창현에 대한 말소동의 확약이 있어 해당 부족분을 매수인 실질 인수로 보지 않습니다. 따라서 주된 임차권만 보면 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 연결됩니다. 단, 이 결론은 확약 밖 4명의 미상 점유자에게 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 간재울중학교 북동측에 위치하며 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 검바위역(인천2호선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 가장형 토지이며 서측으로 소로의 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2구획정리)·과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2009.04.03이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 6세대 규모의 다세대주택이고 확인된 동일 면적 실거래가 2건으로, 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이창현 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 실제 매각조건과 어떻게 연결되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 4명 확인. PAN ELISEI·PAN PYOTR·PAN FILIPP·PAN ELLA의 실제 점유관계, 보증금, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 미상 점유자의 인수보증금이 확인되면 최저가 112,210,000원에 그 승계액을 더해 최근 12개월 평균 187,000,000원 및 최신 거래 169,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 등기상 이창현과 현황조사상 4명의 점유자가 함께 나타나므로 실제 거주자와 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 6세대, 동일 면적 거래 2건인 만큼 아파트식 평균가만으로 재매각 가능성을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 2.04억은 해소됐지만, 아직 완전히 깨끗한 물건은 아니다”
이 사건의 첫인상은 보증금 204,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 무거워 보입니다. 현재 최저가에서 배당 부족분도 94,160,940원에 달합니다. 하지만 주택도시보증공사가 임차권등기 말소동의 확약서를 제출했기 때문에, 이창현 부분만 놓고 보면 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 확약 적용 기준 실질취득액은 112,210,000원으로 최근 12개월 평균 187,000,000원의 60.0% 수준입니다.
문제는 그 다음입니다. 2025.07.15~16 전입한 네 명의 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태로 남아 있습니다. 이 네 명까지 정리돼야 비로소 현재 최저가의 가격 메리트를 확정할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “주된 임차권은 확약으로 풀렸지만, 미상 점유자 확인 전에는 권리분석이 끝나지 않은 다세대주택”으로 보는 것이 핵심입니다.
