수원지방법원 2023타경37924. 경기도 이천시 창전동 427-68 소재의 2층 단독주택입니다. 등기상 소유자는 김상곤이며, 2018.08.30 소유권보존등기가 마쳐졌습니다. 근저당권이나 압류등기는 없고, 2023.11.01 이용국의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 토지·건물 일괄매각과 다릅니다. 건물만 매각되고, 매각물건명세서에는 이 건물을 위하여 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 적혀 있습니다.
또 하나의 핵심은 임차인입니다. 2층의 이정순은 2004.10.26 전입으로 조사됐습니다. 이는 말소기준일인 2023.11.01보다 빠르지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 리포트에서는 이를 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다. 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원으로 표시돼 있더라도, 실제 임차보증금이 확인되지 않은 상태이므로 매수인의 최종 인수액이 0원이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경37924 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 서희로88번길 19 (창전동,1005) |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 · 철근콘크리트,연와조 스라브 지붕 2층 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김상곤 |
| 감정가 / 최저가 | 74,243,940원 / 17,826,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이용국 / 13,392,924원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 제시외 알루미늄샷시조 현관 약 4.8㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인·대지관계가 핵심
2018.10.04 이용국이 건물 철거 청구권을 피보전권리로 가처분을 설정했으나, 이 가처분은 2026.04.02 말소됐습니다. 현재 등기상 말소기준은 2023.11.01 강제경매개시결정입니다. 등기부 자체에는 근저당권이나 압류가 없지만, 이 사건의 실제 위험은 등기 순위보다 건물만 매각되는 구조와 선행 전입 점유자에 있습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이정순 | 2층 | 2004.10.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
② 건물만 매각 — 최저가보다 먼저 볼 위험
이 사건은 토지와 건물을 함께 취득하는 구조가 아니라 건물만 매각됩니다. 토지 면적은 144.1㎡이고 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 매각물건명세서에는 이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립할 여지 있음이라고 명시돼 있습니다. 즉 법정지상권의 성립 여부를 입찰 전에 별도로 확정해야 합니다.
감정가 74,243,940원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 17,826,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 24% 수준입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없고, 임차보증금도 미상이며, 대지 사용권까지 확정되지 않았으므로 “감정가 대비 크게 내려왔다 = 싸다”라고 결론낼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,826,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 720,868원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 이용국 | 13,392,924원 | 13,392,924원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,712,208원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 이용국의 청구액 13,392,924원이 전액 배당되고 3,712,208원이 소유자에게 남는 계산입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 이정순의 보증금과 배당관계가 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용중인 철근콘크리트,연와조 스라브 지붕 2층 건물입니다.
- 내·외부. 외벽 적벽돌쌍기 마감, 내벽 벽지도배마감, 바닥 장판지 마감, 알루미늄이중 창호입니다.
- 설비. 위생급배수설비와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지. 토지면적 144.1㎡, 지목 대, 평지·세로장방형·소로한면, 공시지가 879,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 핵심 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 감정가 24% | 17,826,000원 | 13,392,924원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 12,478,200원 | 11,853,592원 | 1,539,332원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 8,734,740원 | 8,177,515원 | 5,215,409원 |
회차가 더 내려가면 경매대금 자체는 줄지만, 임차보증금 미상과 대지 사용권 문제는 가격과 함께 사라지지 않습니다. 특히 선순위 임차보증금이 실제로 존재하고 매수인에게 남는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 실질취득가가 낙찰가만큼 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이정순 보증금 확인. 2층 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 실제 인수액을 확정해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 건물만 매각되므로 대지에 법정지상권이 실제 성립하는지, 성립하지 않을 경우 건물 사용·존속에 어떤 영향이 있는지 확인해야 합니다.
- 부당이득금 사건 확인. 2019가소52029 확정 이행권고결정의 당사자·청구원인·현재 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
- 가처분 경위 확인. 2018.10.04 가처분은 건물 철거 청구권을 피보전권리로 설정됐다가 2026.04.02 말소됐습니다. 관련 소송 경위를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 제시외 물건 확인. 알루미늄샷시조 현관 약 4.8㎡가 매각에 포함됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관련 재판기록을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 중요한 두 가지
이 사건은 감정가 74,243,940원에서 4회 유찰돼 최저가가 17,826,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낮아진 가격만 보고 접근하기에는 핵심 미확정 사항이 큽니다. 첫째, 2층 이정순은 2004.10.26 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금이 미상이라 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다. 둘째, 건물만 매각되며 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있을 뿐 확정돼 있지 않습니다. 여기에 부당이득금 지급을 명한 확정 이행권고결정까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가보다 임차관계와 대지 사용권 확인이 먼저인 고위험형입니다.
