수원지방법원 2023타경37924. 이천시 창전동의 철근콘크리트·연와조 슬래브지붕 2층 단독주택입니다. 등기 흐름만 보면 한때 말소기준권리보다 앞서 있던 이용국의 가처분이 2026년 4월 2일 해제로 말소되어, 현재 등기상 선순위 가처분을 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 이 사건의 핵심 위험은 등기부 뒤쪽이 아니라 매각 범위와 점유 관계에 있습니다.
매각 대상은 토지를 제외한 건물뿐이며, 알루미늄샷시조 현관 약 4.8㎡가 제시외 물건으로 포함됩니다. 매각물건명세서에는 이 건물을 위하여 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 기재되어 있습니다. 여기에 매각물건에 관한 부당이득금 지급을 명한 확정 이행권고결정까지 존재합니다. 토지를 사용할 법적 근거와 비용 관계를 확인하지 않고는 36,380,000원을 온전한 취득비용으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경37924 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 창전동 427-68 1005 · 경기도 이천시 서희로88번길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 건물(단독주택) · 단독주택으로 이용 중 · 2층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트·연와조 슬래브지붕 · 적벽돌쌓기 외벽 · 벽지도배 내벽 · 장판지 바닥 · 알루미늄 이중창 |
| 소유자 | 김상곤 (2018.08.30. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 74,243,940원 / 36,380,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이용국 / 13,392,924원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 제시외 알루미늄샷시조 현관 약 4.8㎡ 포함 |
| 토지 현황 | 대 144.1㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로 한 면 접면 · 공시지가 879,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분은 말소됐지만 토지 문제는 남는다
이 사건에는 근저당권이 없고, 2023년 11월 1일 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 2018년 10월 4일 접수된 이용국의 가처분은 원래 말소기준보다 앞선 권리였지만, 2026년 4월 1일 해제를 원인으로 2026년 4월 2일 말소됐습니다. 따라서 그 가처분 자체를 매수인이 인수하는 문제는 해소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정순 | 2층 | 2004.10.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
이정순의 전입일은 2004년 10월 26일로 말소기준일인 2023년 11월 1일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없으며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 액수가 밝혀지지 않은 이상 배당 후 남는 보증금과 매수인의 승계액도 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%가 실질 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 36,380,000원으로 감정가 74,243,940원보다 37,863,940원 낮고, 감정가의 약 49%입니다. 그러나 이 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 판단하기는 어렵습니다. 매각 대상이 토지를 제외한 건물이고, 법정지상권 성립 여부와 토지 사용에 따른 부당이득금 문제가 남아 있기 때문입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 36,380,000원 | 13,392,924원 | 0원 | 21,932,236원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 25,466,000원 | 13,392,924원 | 0원 | 11,214,688원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 17,826,200원 | 13,392,924원 | 0원 | 3,712,404원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 이용국의 청구액 13,392,924원은 전액 배당되는 계산입니다. 하지만 이 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 특히 이정순의 보증금과 배당순위가 밝혀지면 배당표와 매수인 인수액이 함께 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,054,840원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 이용국 | 13,392,924원 | 13,392,924원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,932,236원 |
집행비용은 매각가의 약 2.9%로 추정한 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이정순의 보증금과 배당관계가 확인되면 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트·연와조 슬래브지붕 2층 건물로 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생급배수설비와 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각 범위. 토지는 제외되고 건물만 매각되며, 알루미늄샷시조 현관 약 4.8㎡가 포함됩니다.
- 대지 현황. 토지면적 144.1㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 소로 한 면에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 환금성. 일반적인 토지·건물 일괄취득 단독주택과 달리 토지사용권이 확정되지 않아, 재매각과 금융조달에서 제약이 생길 가능성을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이정순 임대차 원본 확인. 계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 매수인 승계액을 먼저 계산해야 합니다.
- 법정지상권 성립 검토. 건물과 대지의 소유관계 변동 과정, 건물 신축 당시의 소유관계, 토지사용 합의와 관련 판결을 대조해야 합니다.
- 부당이득금 결정 확인. 수원지방법원 여주지원 이천시법원 2019가소52029 사건의 당사자, 지급 범위와 매수 후 영향 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 비용 확인. 법정지상권이 성립하더라도 지료 문제가 남을 수 있으므로 토지사용 비용을 제외한 수익률 계산은 피해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 매각에 포함되는 알루미늄샷시조 현관 약 4.8㎡의 위치와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도 계획. 2층 점유자가 확인되므로 낙찰 후 사용계획과 명도 가능 시점을 보증금 관계와 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 결정문을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 세 가지
이 사건은 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 선순위 가처분도 이미 말소됐습니다. 표면만 보면 가격이 크게 낮아진 깨끗한 단독주택처럼 보일 수 있습니다. 그러나 실제로는 토지를 제외한 건물만 취득하며, 대지의 법정지상권 성립 여부가 확정되지 않았고, 부당이득금 지급 관련 확정 이행권고결정도 존재합니다.
여기에 2004년 10월 26일 전입한 2층 이정순의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 매수인 승계액 역시 확정할 수 없습니다. 결국 이 물건의 판단 순서는 ① 임차보증금, ② 토지사용권, ③ 부당이득금 부담입니다. 이 세 항목이 정리되기 전까지 최저가 36,380,000원을 실질취득가로 보거나 ‘감정가 대비 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 가격은 낮지만, 권리와 사용관계의 불확실성은 매우 높은 물건입니다.