인천지방법원 2025타경514463. 디에이치씨밀레 제1동 제12층 1204호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 현장 조사에서는 현재 연립주택으로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 소유자는 이필주이며 2021년 3월 15일 거래가액 178,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 최저가가 낮다는 사실만 보면 안 됩니다. 임차인 김서원은 2021년 2월 22일 전입·점유·확정일자를 갖추었고, 말소기준권리인 홍경택의 근저당권은 2021년 9월 30일 설정됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 선순위인 대항력 있는 임차인입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514463 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 1-52 디에이치씨밀레 1동 12층1204호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 현장 조사일 현재 연립주택으로 이용중 |
| 전용 / 층 | 46.118㎡ · 지하2층/지상14층 건물 내 제12층 제1204호 |
| 소유자 | 이필주 · 2021.03.15 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 73,010,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약서가 핵심
말소기준권리는 2021.09.30 홍경택 근저당권 45,000,000원입니다. 그보다 앞선 2021.02.22에 김서원이 전입·점유·확정일자를 갖춰 대항력이 있습니다. 이후 2023.04.06 주택임차권등기가 이루어졌고 보증금은 178,000,000원입니다. 2024.01.12 남동구 압류와 2025.12.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김서원 주거 (임차권등기) | 제12층 제1204호 46.1180㎡ 전부 | 2021.02.22 / 2021.02.22 | 178,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 49.1%
DH씨밀레 전용 46.12㎡의 최근 실거래 중 최근 12개월 표본은 4건이고 평균은 148,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.04의 150,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -1.2%로 내려와 있어 하락 흐름은 함께 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 46.12㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 46.12㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 46.12㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2025.06 | 46.12㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 2025.03 | 46.12㎡ | 13 | 143,000,000원 |
| 2024.04 | 46.12㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2022.12 | 46.12㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 46.12㎡ | 9 | 159,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.12㎡ | 4건 | 148,750,000원 |
확약을 반영하면 매수인의 실질취득은 현재 최저가와 같은 73,010,000원이고, 이는 최근 12개월 평균의 49.1%입니다. 전체 8건 평균 149,625,000원보다도 낮지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 추세가 -1.2%라는 점은 보수적으로 보되, 현 회차 실질취득은 최근 평균이나 최신 거래보다 높은 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,180원 |
| 1. 임차인 김서원 보증금 | 178,000,000원 | 71,295,820원 |
| 2. 근저당권 · 홍경택 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당산식 자체에서는 임차보증금 부족분 106,704,180원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서상 해당 주택임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동인천고등학교 동측 인근이며, 주위에는 아파트단지·단독주택·다세대주택·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상14층 건물이며 사용승인일은 2016.12.15입니다. 승강기·주차장·급배수·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역에 포함되며 토지는 사다리형입니다. 공시지가는 1,693,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 지정으로 기재되어 있으며 외국인 등에 한한 대상 조건이 명시돼 있습니다.
- 거래 표본. DH씨밀레는 28세대이며, 전용 46.12㎡ 실거래 표본은 8건, 최근 12개월 거래는 4건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 이 사건의 가격 메리트는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 보는 데서 발생하므로, 확약의 당사자·대상 권리·말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당산식과 실질 인수 구분. 계산표상 임차보증금 부족분은 106,704,180원이지만, 본 분석에서는 확약이 적용되는 해당 임차인에 한해 실질 인수를 0원으로 처리했습니다.
- 별도등기 지상권. 대지권 목적토지1 을구2번 지상권설정등기의 구체적인 내용과 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세. 최근 12개월 평균은 148,750,000원, 최신 거래는 150,000,000원, 최근 추세는 -1.2%입니다. 과거 전체 평균만으로 가격을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 회차. 현재 2회 유찰 최저가는 73,010,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 51,107,000원, 4회 유찰 시 35,774,900원으로 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·별도등기·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “73,010,000원만 볼 사건이 아니다”
이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 선순위 대항력 임차인과 말소동의 확약서의 결합입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 미배당 보증금 106,704,180원이 인수 위험으로 남아, 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 반영하면 실질취득은 73,010,000원입니다.
최근 12개월 동일 면적 평균은 148,750,000원, 최신 거래는 150,000,000원이며, 실질취득은 최근 평균의 49.1%입니다. 다만 최근 거래 추세가 -1.2%이고, 대지권 목적토지의 별도등기 지상권도 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 인수”도 아니고, “최저가가 낮으니 무조건 싸다”도 아닙니다. 확약서와 별도등기를 원문으로 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
