인천지방법원 2025타경514531. 인천 계양구 귤현동 정도쉐르빌 1동 3층 302호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 김복순은 2022.07.07 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 220,000,000원입니다. 그런데 최현아의 전입·점유개시는 그보다 앞선 2022.06.07이고, 확정일자도 2022.05.06입니다. 이후 2022.08.05 이영준의 근저당권 150,000,000원이 말소기준권리로 설정됐으므로, 최현아는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
이 임차권의 보증금은 등기상 220,000,000원으로 현 최저가 94,570,000원보다 큽니다. 따라서 확약이 없었다면 최저가가 더 내려가더라도 단순히 낙찰가만 보고 가격 메리트를 계산할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서가 있으므로, 최현아 관련 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514531 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 492-1 정도쉐르빌 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 3층 302호 |
| 임차권 표시 범위 | 3층 302호 74.25㎡ 전부 |
| 소유자 | 김복순 (2022.07.07 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 94,570,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준은 2022.08.05 이영준 근저당권 150,000,000원입니다. 같은 날 같은 을구 8번으로 김용승의 근저당권 75,000,000원도 설정됐습니다. 이후 2025.03.24 계양구 압류와 2025.12.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현아 | 2022.06.07 | 220,000,000원 / 2022.05.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 이지희 | 2025.08.04 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 최덕수 | 2025.08.04 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종일 | 2025.08.04 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상훈 | 2025.08.04 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
* 최현아에 대한 말소동의 확약이 없었다면, 보증금 220,000,000원이 현 최저가 94,570,000원을 초과하므로 대항력 인수형 규칙상 실질취득은 낙찰가가 아니라 보증금 약 220,000,000원 수준으로 봐야 하는 구조입니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 최현아 관련 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 이 확약은 최현아 임차권에 관한 것이며, 이지희·최덕수·김종일·이상훈에게 확대 적용되는 것은 아닙니다. 다만 이 4명의 전입일은 모두 2025.08.04로 말소기준 2022.08.05 이후이므로 현재 자료상 대항력 인수는 없습니다.
② 가격·유찰 — 49%를 ‘시세 할인’으로 읽지 말 것
감정가는 193,000,000원, 현재 최저매각가는 94,570,000원으로 정확히 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과입니다. 하지만 이 사건에는 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 없어, 49%라는 숫자만으로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 94,570,000원 | 352,532,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 66,198,999원 | 380,392,583원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 46,339,299원 | 399,894,808원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,102,260원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 이영준 | 150,000,000원 | 92,467,740원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 김용승 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오의 채권액 합계는 445,000,000원, 예상 배당액은 92,467,740원이며 미배당액은 352,532,260원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오이며, 최현아 관련 매수인 실질 인수는 말소동의 확약을 반영해 0원입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호이며, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 인천귤현초등학교 북측 인근으로 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재하는 주택지대이며, 감정평가상 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 인천지하철1호선 귤현역이 소재해 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(귤현(구획정리))이며, 장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태 정보. 외벽은 석재·벽돌·드라이비트 등 마감, 창호는 새시 창호이며 기본적인 전기·위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사가 제출한 최현아 임차권등기 말소동의 확약서에 달려 있습니다. 적용 대상·조건을 매각물건명세서 원본과 함께 대조해야 합니다.
- 최현아 선순위성 확인. 전입·점유개시 2022.06.07, 확정일자 2022.05.06, 말소기준 2022.08.05의 선후관계를 다시 확인해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. 이지희·최덕수·김종일·이상훈은 모두 2025.08.04 전입으로 현재 자료상 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본을 대조해 점유관계를 확인해야 합니다.
- 49% 할인율에만 의존하지 않기. 감정가 193,000,000원 대비 현재 최저가가 94,570,000원으로 낮아졌지만, 최근 실거래 비교값 없이 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 수는 없습니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘49%’보다 ‘확약서’가 먼저다
이 물건은 감정가 193,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 94,570,000원까지 내려왔습니다. 하지만 숫자만 보면 안 됩니다. 최현아는 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖고 있고, 임차권등기상 보증금도 220,000,000원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 보증금 승계 때문에 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 유형입니다.
이 사건을 현재 가격 94,570,000원의 실질취득으로 계산할 수 있는 근거는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 확약 반영 시 최현아 관련 인수는 실질 0원이고, 추가 4명의 전입은 모두 말소기준 이후라 현재 자료상 대항력 인수도 없습니다. 다만 실거래 비교값이 없어 현재 최저가의 시장가격 대비 할인 여부는 별도로 검증해야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 확약서 확인과 점유관계 원본 대조입니다.
