인천지방법원 2025타경514562. 인천 미추홀구 숭의동 185-39 소재 13층 건물 중 5층 501호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 권영만은 2021년 4월 10일 매매를 원인으로 거래가 230,000,000원에 취득했고, 같은 해 4월 30일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 이 사건의 말소기준은 2022년 4월 8일 안산세무서장 관련 국의 압류입니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서만 보면 말소기준 뒤에 있는 2023년 주택임차권등기입니다. 임차권등기 자체는 기준권리 뒤이지만, 임차권자 이소정의 주민등록일자와 점유개시일자가 2021년 4월 30일로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 4월 12일이므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 확인됩니다. 따라서 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514562 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39 5층 501호 · 경인로42번길 52-30 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 13층 중 5층 501호 · 임차권 범위 59.9925㎡ 전부 |
| 사용승인 | 2016.12.13 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.04.10 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 105,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘선순위 대항력 + 말소동의 확약’
말소기준권리는 2022.04.08 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 540,000,000원 가압류와 2025.12.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기도 등기 순서 자체는 말소기준보다 뒤지만, 이소정의 전입·점유가 2021.04.30으로 기준권리보다 앞서므로 단순히 “후순위 임차권등기라 소멸”로 끝낼 수 없습니다.
* 확약을 반영하지 않은 배당 산정상 미배당 인수 가능액은 126,441,760원입니다. 확약은 이소정의 임차권에 적용되는 것으로 보며, 다른 점유자·임차관계에 자동으로 확대 적용되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 당사자 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이소정 5층 501호 59.9925㎡ 전부 | 2021.04.30 확정일자 2021.04.12 · 배당요구 2023.06.08 | 230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 말소동의 확약 | 승계 아님 |
| 임예은 | 2025.08.20 보증금·확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 승계 아님 |
이소정은 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 다만 이 임차권에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 인수는 실질 0원으로 봅니다. 반면 임예은은 전입일이 2025.08.20으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 별도 점유자입니다. 이소정에 관한 확약이 임예은에게까지 적용되는 것은 아니므로 점유·계약관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 216,000,000원의 49%인 105,840,000원입니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 오피스텔은 개별 호수의 면적·구조·임대수익·공실·관리비에 따라 거래가격 편차가 생길 수 있으므로, 실제 입찰가 판단에서는 최근 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,281,760원 |
| 1. 임차인 이소정 보증금 | 230,000,000원 | 103,558,240원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 이소정 보증금의 부족분 126,441,760원이 남습니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구청 남서측 인근. 오피스텔·다세대주택·아파트·단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 로변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 5층 501호. 기본 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 도시가스, 난방, 기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터, 북동측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 1,442,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와 별 차이 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 이소정의 주택임차권등기와 미배당 보증금에 대해 실제로 말소동의가 적용되는지 문구와 적용 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 임예은 점유관계 확인. 전입 2025.08.20으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현 점유 여부와 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래와 임대료를 대조해야 합니다.
- 명도. 임차권등기와 별도 점유자가 존재하므로 낙찰 후 실제 인도 시점과 점유 이전 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당·인수에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약이 이 물건의 전부다”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 216,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 105,840,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 가격보다 먼저 봐야 할 것은 보증금 230,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 확약을 제외한 원래 구조라면 현재 회차에서도 126,441,760원이 미배당으로 남아 매수인 부담이 될 수 있어, 낙찰가가 내려가도 실질취득비용은 보증금 수준에 가까워집니다.
이 사건에서는 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 해당 임차권에 한해 인수는 실질 0원으로 보고, 현재 회차 실질취득액은 105,840,000원입니다. 다만 확약 밖의 임예은은 보증금·확정일자가 미상이고, 최근 실거래 자료도 없어 가격 적정성까지 확인된 물건은 아닙니다. 권리의 주된 고비는 확약으로 해소됐지만, 점유 확인과 시세 검증이 남아 있는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
