인천지방법원 2025타경514563. 인천 미추홀구 도화동 어반스뷰5차 8층 B-804호, 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 권영만이며 2021년 매매 거래가액은 230,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 180,000,000원이 두 차례 유찰돼 최저가가 88,200,000원까지 내려왔다는 사실보다, 2021.08.24 전입한 보증금 230,000,000원의 임차인 권오택이 2022.04.14 말소기준 압류보다 앞서 대항력을 갖췄다는 점입니다.
일반적인 계산이라면 매각대금 88,200,000원에서 집행비용 1,987,600원을 뺀 86,212,400원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 143,787,600원이 남습니다. 이 경우 최저가와 부족분을 더한 실질취득은 231,987,600원으로, 최저가가 더 떨어져도 미배당 인수가 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 붙는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 본건에는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로, 이 리포트에서는 규칙에 따라 권오택 관련 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514563 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 877 어반스뷰5차 8층 B-804호 · 도로명 염전로144번길 24-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 8층 B-804호 · 임차권 범위 60.87㎡ 전부 · 13층 건물 |
| 사용승인 | 2019.02.12 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.08.25 매매, 2021.09.06 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 88,200,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 승부처
말소기준은 2022.04.14 국의 압류입니다. 2019년 수협은행 근저당 168,000,000원은 2021.08.23 이미 말소됐습니다. 반면 권오택은 2021.07.26 확정일자를 받고 2021.08.23 점유를 시작해 2021.08.24 주민등록을 마쳤으므로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.04.27 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 그보다 훨씬 앞선 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권오택 8층 804호 60.87㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2021.08.24 / 2021.07.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
권오택은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다. 배당요구가 이루어졌고, 확정일자와 대항요건도 갖춘 구조입니다. 따라서 확약서가 없었다면 미배당 보증금 인수가 핵심 위험이었지만, 본 분석에서는 제출된 말소동의 확약을 권오택에게 적용해 실질 인수를 0원으로 계산합니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 미적용 실질취득 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 88,200,000원 | 143,787,600원 | 231,987,600원 | 88,200,000원 |
| 3회 유찰 시 | 61,739,999원 | 169,771,321원 | 231,511,320원 | 61,739,999원 |
| 4회 유찰 시 | 43,217,999원 | 187,959,925원 | 231,177,924원 | 43,217,999원 |
확약을 배제한 계산에서는 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당분이 커져 총 실질취득액이 약 231,000,000원대에 계속 머뭅니다. 바로 이런 이유로 대항력 인수형 물건은 최저가 할인율만 보면 안 됩니다. 반대로 제출된 확약이 그대로 유효하게 적용된다면 실질 인수는 0원이므로 매각가 자체가 실질취득액이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 1. 임차인 권오택 보증금 | 230,000,000원 | 86,212,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 권오택 보증금 미배당분은 143,787,600원입니다. 다만 매각물건명세서상 말소동의 확약을 권오택 임차권에 적용하면 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 위 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당절차에서 달라질 수 있는 요소가 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 2019.02.12 사용승인된 철근콘크리트 구조 13층 건물 내 8층 B-804호입니다.
- 주위환경. 인천 미추홀구 도화동 가구단지사거리 남동측 인근으로, 아파트·다세대·단독주택·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려한 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 남동측 염전로144번길 소로의 지선도로와 접하고, 북동측으로 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가는 1㎡당 1,843,000원입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 가격대별 실제 거래속도나 최근 거래추세는 판단을 보류해야 합니다. 2회 유찰 사실은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 권오택 임차권에 어떤 조건과 범위로 적용되는지 반드시 확인하세요.
- 인수액 이중 계산. 확약 적용 시 실질 인수 0원, 확약 미적용 시 현재 회차 미배당 143,787,600원이라는 두 시나리오를 분리해서 자금계획을 세워야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 88,200,000원은 감정가의 49%지만 실거래 시세근거가 없으므로 할인율만 보고 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 현재 점유 확인. 등기상 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당·세금 확인. 압류·가압류와 실제 체납세액, 배당요구 내역은 최신 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 물건은 ‘49% 할인’보다 확약서 한 장이 더 중요하다
감정가 180,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 88,200,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만 놓고 판단하면 권리구조의 핵심을 놓칩니다. 권오택은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 있는 실제 임차인이고 보증금은 230,000,000원입니다. 확약이 없으면 현재 회차 미배당분 143,787,600원이 남아 실질취득이 231,987,600원 수준으로 올라갑니다.
반면 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 그대로 적용하면 권오택 관련 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 88,200,000원입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가가 싸다”가 아니라 확약서가 실제로 인수위험을 해소하는지 원문에서 확인하는 것입니다. 실거래 시세자료가 없는 만큼 가격 메리트에 대한 판단도 그 다음 단계에서 별도로 해야 합니다.
