인천지방법원 2025타경514565. 공부상 오피스텔인 무한퍼스트지 3층 307호입니다. 현재 소유자는 권영만이고, 2021.05.28. 거래가액 212,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 2022.04.14. 안산세무서장의 압류입니다. 해당 압류가 말소기준권리로 선언되어 있고, 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 소멸 여부만 보면 끝나지 않습니다. 임차권자 이아련은 2021.05.14. 전입·점유, 2021.03.08. 확정일자, 보증금 212,000,000원으로 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖췄습니다. 현재 최저가 91,630,000원에서 집행비용을 제외한 배당 가능액은 89,580,660원이고, 단순 계산상 보증금 부족분 122,419,340원이 매수인에게 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 정확도 규칙상 이 임차인의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514565 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 136 무한퍼스트지 3층 307호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 3층 307호 · 66.9361㎡ 전부 |
| 소유자 | 권영만 (2021.05.28. 거래가액 212,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 91,630,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 212,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
2019년 성곡새마을금고·성지새마을금고 근저당은 2020.02.28. 이미 말소됐고, 농협은행 근저당도 2021.05.14. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석에서 기준이 되는 것은 2022.04.14. 국의 압류이며, 2023.06.19. 설정된 이아련의 주택임차권과 2025.12.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 뒤 권리입니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 이아련 대항력 有 우선변제 | 2021.05.14 / 2021.03.08 | 212,000,000원 | 말소기준보다 앞선 전입·점유. 계산상 미배당 122,419,340원 인수 구조이나 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출로 실질 인수 0원. |
| 왕유성 대항력 없음 | 2025.11.27 / 해당 없음 | 미상 | 전입신고가 말소기준권리 이후. 보증금은 미상이지만 대항력 없음. |
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 자료는 없다
감정가는 187,000,000원, 현재 최저매각가는 91,630,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰되면서 가격은 크게 낮아졌습니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,049,340원 |
| 1. 임차인 이아련 보증금 | 212,000,000원 | 89,580,660원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 212,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이아련 보증금 미배당액은 122,419,340원입니다. 원칙적으로 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 원칙상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 계산상 매수인 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 91,630,000원 | 122,419,340원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 64,140,999원 | 149,413,539원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 44,898,699원 | 168,309,478원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 이 사건은 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 91,630,000원에 낙찰받고 122,419,340원을 인수하면 단순 합계가 보증금 212,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 말소동의 확약이 있으므로 해당 임차권에 대해서는 이 원칙상 인수액을 실질 0원으로 조정합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/13층 건물의 3층 307호입니다. 사용승인일은 2019.06.20.입니다.
- 주위환경. 봉화초등학교 북서측 인근으로 공업용부동산, 다세대주택, 주상용부동산, 업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 왕복 4차선 도로와 북측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,800,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 해당 확약에 기반합니다. 적용 대상과 말소 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 이아련 임차권 확인. 보증금 212,000,000원, 전입 2021.05.14., 확정일자 2021.03.08., 임차권등기 2023.06.19.입니다.
- 왕유성 점유 확인. 전입일은 2025.11.27.로 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 인도 가능성은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 계산은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 배당표 숫자만으로 보면 위험도가 매우 높습니다. 보증금 212,000,000원의 대항력 임차권이 있고 현재 회차 기준 미배당액도 122,419,340원에 달하기 때문입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인되어 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 별도 점유자 왕유성도 전입이 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다.
따라서 권리상 핵심은 “122,419,340원을 실제로 떠안는가”가 아니라 확약이 매각 후 임차권 말소를 확실히 보장하는지 원문으로 확인하는 것입니다. 가격은 감정가 187,000,000원에서 91,630,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 근거가 없으므로 49% 할인만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 맞습니다.
