인천지방법원 2025타경514609. 감정가 92,000,000원인 전용 36.5㎡ 다세대주택으로, 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 45,080,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%이고 최근 12개월 실거래 61,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 물건의 권리분석은 “49%까지 떨어졌다”에서 끝나지 않습니다. 등기부에는 김인철의 주택임차권 110,000,000원이 있고 현황조사·매각물건명세서에는 별도로 임헌용이 확인됩니다. 두 사람을 구분해서 봐야 합니다.

김인철은 2021.12.23 주민등록·점유개시, 2021.12.06 확정일자를 갖춘 임차권자입니다. 제공된 배당모형대로라면 현재 최저가에서 집행비용 1,211,440원을 뺀 43,868,560원이 배당되고 66,131,440원이 남는 구조입니다. 원칙만 놓고 보면 매수인 인수 문제가 생기지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 정확도 규칙상 김인철 관련 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 다만 이 확약은 김인철에게만 적용되며, 임헌용의 권리까지 없애주는 자료는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약으로 하나는 닫혔지만, 하나는 열려 있다

현재 분석의 기준시점으로 제시된 권리는 2025.12.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.01.31 김인철 주택임차권등기는 원칙상 매수인 인수 대상 구조로 분류돼 있습니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로 김인철에 한해 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 2026.04.22 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 판단은 서로 다르다

③ 시세 비교 — 명목 최저가는 낮지만 하락 추세와 인수 미상이 먼저다

주천그린빌라(4동·5동)는 19세대 규모이며, 대상 면적은 36.5㎡입니다. 확인된 거래는 4건이고 최근 12개월 거래는 2025.07의 61,000,000원 한 건입니다. 최신 거래도 같은 61,000,000원입니다. 전체 4건 평균은 75,500,000원이지만 과거 110,000,000원 거래가 포함돼 있어, 이 사건의 가격 판단에서는 전체 평균보다 최신·최근 거래를 우선하는 것이 맞습니다.

현재 최저가 45,080,000원은 최근 12개월 평균 61,000,000원의 73.9%입니다. 다만 최근 거래 추세는 과거 대비 -24.1%로 하락 방향입니다. 더 중요한 점은 현재 45,080,000원이 최종 취득원가가 아니라는 것입니다. 김인철 관련 인수는 확약으로 0원이지만 임헌용의 보증금이 확인되지 않았으므로, 확약만 반영한 45,080,000원은 실질취득의 하한일 뿐입니다. 임헌용 인수액이 확인되기 전에는 “시세보다 싸다”는 결론을 확정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 45,080,000원 가정)

배당모형 자체는 김인철에게 43,868,560원을 배당하고 66,131,440원의 부족분이 남는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 김인철에 대해서는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 확약은 임헌용에게는 적용되지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미상 인수는 별개다

김인철만 놓고 보면 유찰될수록 배당 부족액은 커지지만 확약 때문에 매수인 실질 인수는 0원으로 처리됩니다. 따라서 이 사건에서 회차별 최저가 하락이 곧바로 총취득원가 하락으로 확정되는지를 결정하는 변수는 임헌용의 보증금과 대항력 성립 여부입니다. 그 금액이 확인되지 않은 상태에서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연희동행정복지센터 남측 인근으로, 주변은 다세대주택 등 공동주택이 소재하는 지역이며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상4층, 사용승인일 2000.02.29. 기본 위생·급배수설비가 있는 것으로 추정됩니다.
• 도로. 북측으로 약 3m 내외 도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)·과밀억제권역 등이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
• 토지. 356.6㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가 1,125,000원/㎡입니다.
• 환금성. 주천그린빌라(4동·5동)는 19세대 규모이고 확인된 거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 최근 거래 추세는 과거 대비 -24.1%입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임헌용 보증금 확인이 최우선. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 이 금액이 실질취득액을 바꿀 수 있습니다.
• 확약서 원문 확인. 김인철 임차권등기의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 그대로 효력을 갖는지 원문과 집행기록을 대조해야 합니다.
• 두 임차인을 혼동하지 말 것. 김인철에 대한 확약은 임헌용에게 적용되지 않습니다. 실제 임차인은 2명으로 따로 분석해야 합니다.
• 가격은 최근 시세 우선. 전체 평균 75,500,000원보다 최신 거래 61,000,000원과 최근 추세 -24.1%를 우선해 판단해야 합니다.
• 명목 최저가와 실질취득 구분. 45,080,000원은 확약만 반영한 하한입니다. 임헌용 인수액이 확인되면 그만큼 총취득원가가 올라갈 수 있습니다.
• 소규모 다세대 환금성 점검. 19세대 규모이고 최근 12개월 거래가 1건이므로 매도 시 거래속도와 가격 편차를 보수적으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 큰 위험 하나는 지웠지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”

이 사건의 가장 큰 숫자는 김인철의 보증금 110,000,000원입니다. 현재 최저가보다 훨씬 크고 배당모형상 미배당액도 66,131,440원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 때문에 김인철 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 여기까지만 보면 권리위험이 크게 줄어든 물건입니다.

하지만 현황상 별도 점유자 임헌용이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 그래서 현재 최저가 45,080,000원이 최근 거래 61,000,000원의 73.9%라는 숫자만 보고 “싸다”고 결론내릴 단계는 아닙니다. 최근 거래 추세도 -24.1%로 하락 중입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 임헌용의 권리와 보증금을 얼마까지 확정하느냐입니다. 그 확인이 끝나야 실질취득액과 시세 대비 가격을 제대로 계산할 수 있습니다.